文/十一弟

最近，廣州本地大國企——廣州城投，對旗下地產板塊的營銷條線，作了一輪大調整。

據說，它把原來的品牌策劃部、銷售一部、銷售二部，合并成了新的品牌營銷中心。

品牌營銷中心下設銷售管理部、大宗交易部、客戶關系部、租售事業部。

有人說，廣州城投是在為地產板塊搭建市場化的營銷體系，全面對標市場化的標桿房企。

辦公室門頭上的幾塊牌子，確實換掉了，但坐在里面的，還是那些人。

今年三月份，原合景泰富深圳與華南區域分管營銷的副總經理——羅康，跳槽到廣州城投地產，出任大宗業務總經理。

短短三個月時間，羅康又在廣州城投地產得到了提拔。

在新組建的品牌營銷中心，他被任命為一把手，出任總經理。

同時，羅康還會繼續兼任大宗交易部總經理。

廣州城投地產原來的營銷總監——招婉瑜，轉任品牌營銷中心下設的銷售管理部總經理。

原先銷售一部總經理林艷萍，出任客戶關系部總經理；原先銷售二部總經理盤懿琳，出任租售事業部總經理。

廣州城投地產的這輪組織架構調整，更像是營銷條線的一次權力大洗牌——

部門的職能和權責劃分得更清晰了，但人還是那些人，相互調換了位置。

空降過來短短三個月的羅康，成了營銷條線牽頭負總責的一把手。

廣州城投在營銷層面對組織架構動刀的意圖很明顯——

重用能拿結果的人，讓能出成績的人上位。

它已經走到了不得不變的地步——

地產板塊糟糕的銷售業績，倒逼它必須要對自己動刀了。

廣州城投是一家大國企，資產總額4539億，去年營收規模441億，最后卻虧了29億。

它是廣州城市基礎設施建設和資產運營的核心主體，橫跨多元業務板塊。

廣州城投開發建設了廣州塔、花城廣場、海心沙、海心橋等多個城市地標，目前仍在持有運營。

它的主營業務里，包含了廣州塔、花城匯等資產經營業務，房地產業務，基金、投資等金融業務，名下還有廣州水投、廣州酒家、珠江鋼琴、安居集團等核心企業。

這幾年，廣州城投的日子很不好過。

廣州本地的爆雷企業，幾乎全讓它踩了個遍，損失慘重——

2019年，廣州城投旗下的廣州新華基金，認購了雪松實業發行的60億債權融資產品。

結果，雪松實業爆雷，只收回了不到24億資金，計提了22億壞賬，賬面上的債權價值還剩下14億。

2020年，廣州城投向富力地產提供了40億債權投資；2021年，向東環物業提供了17.8億債權投資；2020年，向華邦控股提供了8億債權投資。

無一例外，這三家企業連利息都已經支付困難了，出現了逾期。

2020年，廣州城投還給恒大地產戰略投資了100億，換取恒大地產4.8%的股權。

恒大的結局不用多說了，廣州城投已經對這100億投資計提了93億減值，賬面價值只剩下7億了。

雪松實業、富力地產、東環物業、華邦控股、恒大地產，這五家企業，廣州城投就扔進去了226億。

高達兩百多億的窟窿，這就算財神爺來了，都得光著腚走。

若非大國企，換到其他民營企業身上，估計早就倒了。

哪怕跳進去把自己埋了，都填不滿這樣的深坑。

這次組織架構調整，廣州城投針對的是地產板塊營銷條線。

它在公開市場拿地開發的地產項目，陷入了巨大困境——

花了大價錢拍下的土地，房子也開始建了，結果開盤以后，虧本都賣不動。

這也是廣州城投地產要對營銷體系動刀，向市場化房企看齊的根本原因。

廣州城投的房地產規模并不大，去年銷售額33億，幾個開發項目集中在廣州。

三年前，廣州城投以超過44億的代價，拍下了位于廣州天河區的一塊商住用地。

這塊地計容面積不到28萬平米，其中要求無償配建7.5萬平米的政策性住房，還有8萬多平米的商業面積。

十一弟算了下，剔除無償配建的政策性住房和公共服務設施，實際可售住宅和商業面積19萬平米。

若把全部地價分攤到可售部分，平均樓面價2.3萬塊錢/平米。

這塊地被開發成了廣州城投·天禧，是目前廣州城投在售的核心項目之一。

天禧在2024年入市，開盤價卡在了5萬/平米，部分戶型的最低價，只要4.7萬/平米就能上車。

開盤后的幾個月，項目賣不動，廣州城投便打出了內部團購等形式的花樣降價。

天禧的銷售價格，一路走低，最便宜的戶型，賣到了4.1萬/平米。

十一弟查了下，連同地價在內，項目總投資96億，分攤到可售部分，每平米開發成本需要5萬塊錢。

也就是說，天禧每平米4萬出頭的單價，其實是賠本賺吆喝，賣一套虧一套。

到現在，項目取得了646套房源的預售許可，賣掉了600套，去化率超過九成。

而在一年前，廣州城投對外披露天禧的整體銷售進度，只有區區6%。

廣州城投名下另一個在售的核心項目，是位于越秀區的廣州城投·東園公館。

2020年，它以逾23億的代價，拍下了東園公館地塊。

這塊地體量不大，剔除要求配建的1.3萬平米回遷安置房后以后，可售住宅面積3.6萬平米。

折算下來，平均樓面價6.5萬塊錢/平米，一舉成為當時廣州新的單價地王。

廣州城投幾乎是踩在樓市最高點拿地，土地一到手就被套住了。

經過一番折騰，一直拖到2023年，東園公館才硬著頭皮入市了。

距離拿地時間，已經過去了三年多。

東園公館的開盤價，定得很高，最便宜的戶型是12萬/平米，最貴的賣到了18萬/平米。

很顯然，有價無市。

這兩年，東園公館的房子沒賣出幾套，倒是光忙著打折降價了。

到現在，項目最低價已經降到了8萬/平米左右，相當于貼著地價在賣了。

十一弟查了下，東園公館的總投資超過46億，每平米開發成本需要12.6萬塊錢。

這意味著，在東園公館項目上，廣州城投要賠得底褲都不剩。

從開盤到現在，賣了整整三年，已經是現房銷售了。

東園公館取得了256套房源的預售許可，目前賣了77套，去化率三成左右。

哪怕虧本賣，都打動不了廣州的有錢人來接盤。

這就是擺在廣州城投面前血淋淋的現實。

它在廣州最核心的兩個開發項目，打折降價、虧本都賣不掉，算是徹底玩砸了。

若再沒有緊迫感，還不對地產板塊動刀調整，有可能真的會爛攤子。

去年，地產業務為廣州城投貢獻了23億收入，營收占比5%。

它的地產業務已經陷入虧損，毛利率降至5%左右。

光是在去年，毛利率就下降了23個百分點，主要由于開發項目打折降價。

地產板塊營收貢獻少，干到虧損，而當初一拿地投資，動輒幾十億，多則上百億。

幾百億、上千億資金，沉淀在資產負債表上，房子賣不出去，就無法變現，還得承受項目資產減值。

錢投出去了，沒有收入，沒有利潤，也沒有現金回流。

這就是堆積風險，挖坑埋自己。

2024年，在公開市場上，廣州城投砸了85個多億拿地。

去年一整年到現在，它已經在土地市場上銷聲匿跡，再沒拍過一塊地了。

對于房地產業務，廣州城投被拖累得直撓頭，進退兩難——

“存量地產項目去化壓力較大，土地儲備充足，但公司暫無新開發計劃?！?/p>

“未來計劃通過政府收儲等方式，回籠資金。”

解鈴還須系鈴人，這一手算盤，打得實在太高明了——

土地和資金，最終在大國企身上閉環了。