遼寧
上海土拍節(jié)奏越來越快，土地含金量也越來越高。
6月23日中午，上海土地市場猝不及防發(fā)布了今年第六批次集中土拍名單，按照以往慣例，第六批次土拍應在第五批次拍賣結(jié)束后（6月30日）發(fā)布，提前一周發(fā)布始料未及。
更關(guān)鍵的是，第六批次土拍雖然僅有3幅地塊，但其中2幅屬于絕對的“王炸”宅地，尤其是楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，起拍價大概率突破100億。
01 楊浦內(nèi)環(huán)百億地王誕生
首先來看楊浦內(nèi)環(huán)宅地，地塊名為楊浦區(qū)C090103單元03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊，從名字即可看出由三幅子地塊組成。
03A1-05、03A2-02兩幅子地塊用途為住宅用地，其中03A1-05土地面積2.91萬方，容積率2.39，03A2-02土地面積3.4萬方，容積率2.3，兩幅住宅地塊總建筑面積約14.8萬方。
另一幅子地塊03A2-01用途為商業(yè)，出讓面積0.92萬方，容積率1.1。
從地理位置來看，上述地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，步行到距離黃浦江邊僅有300米左右，從地塊向西南方向望去便可直視陸家嘴三件套。
此外，地塊周邊100米內(nèi)就有地鐵，可以說已經(jīng)聚齊了所有有利因素，是今年迄今為止推出的位置最優(yōu)的地塊。
目前土地起拍價尚未公布，但是結(jié)合其接近14.8萬方的住宅體量，以及所處地段價值，毫無疑問起拍價將超過100億。
2025年6月19日，保利發(fā)展曾經(jīng)以9.55萬每平樓板價拿下楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)一幅宅地，但位置不如本次新推地塊。
以此推算，楊浦區(qū)C090103單元03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊最終成交價有望沖擊150億。
誰能吞下如此大一塊住宅貨值超過200億的“大肥肉”？有如此資金實力的無非就是那幾家央企。
02 徐匯桂林公園宅地爭艷
除了楊浦百億地王之外，徐匯區(qū)本次也拿出了一幅好地——徐匯區(qū)S031002單元N06-38、N06-39地塊，從名字看也是由兩幅字地塊組成。
N06-38地塊用途為住宅用地，土地面積2.9萬方，容積率2.2；N06-39地塊用途為酒店，土地面積1.8萬方，容積率1.4。
從位置上來看，地塊位于徐匯北中環(huán)之間的康健社區(qū)，板塊內(nèi)新增宅地比較稀缺，住宅地塊位于酒店地塊西側(cè)，而東側(cè)便是桂林公園。。
兩個月前，同樣位于徐匯內(nèi)中環(huán)的植物園周邊宅地拍出了高溢價，當時招商溢價25%拿下徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊，成交樓板價8.7萬每平。
本次康健地塊樓板價能否超越植物園地塊是主要看點。
03 奉賢新城依舊主打低密
六批次最后一幅宅地是奉賢區(qū)FXC1-0011單元C02B-06地塊，土地用途為住宅，出讓面積1.54萬方，容積率1.05。
地塊位于奉賢新城板塊，也是今年奉賢區(qū)出讓的第一幅宅地，延續(xù)了此前走低密的路線，這也是順應市場變化的有效舉措。
1.05容積率可以讓整個社區(qū)設(shè)計為純低密的聯(lián)排+疊加組合，與市區(qū)項目形成差異化競爭，讓郊區(qū)宅地能夠順利流轉(zhuǎn)。
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