四川
大家好，歡迎觀看【小亥點評】，中國幅員遼闊，為什么幾億人擠在鋼筋水泥打造的超高層 “鴿子籠” 里？
網上流行的說法是人多地少，要嚴守十八億畝耕地紅線，這個看似標準的回答，卻忽略了一個關鍵事實。
哪怕人煙稀少的西部縣城，明明有大片閑置土地，人口持續減少，卻還是建起了二三十層的超高層住宅。
甘肅岷縣常住人口未滿四十萬，城區住宅樓多為 24 至 25 層，四川閬中作為普通縣級市，部分小區樓高達 90 米，突破三十層，陜西韓城更有四十層、168 米的超高層拔地而起。
內蒙古、新疆、西藏諸多城市周邊，尚有大量未開發土地，人口密度亦遠遜于東部沿海。當地卻仍執意興建二三十層住宅。此等現象背后，究竟隱藏著何種緣由呢？
上世紀八十年代，國內探索商品房制度，曾有四條參考路徑：美國郊區獨棟模式、歐洲低層公寓模式、日本一戶建模式，最終卻全面對標香港的超高層模式。
在李嘉誠等香港地產商的協助下，我們復制了土地拍賣制、商品房預售制、按揭貸款制、公攤面積制，以及封閉式小區加超高層住宅模式。
當時選中香港模式，是因為它能以最快速度完成城市化，但我們忽略了兩地的實際差異。
香港必須靠超高層住宅解決居住問題，源于兩個難以破解的困境：一是土地面積僅相當于內地一個小縣城，卻要容納數百萬人口。
二是四大家族控制香港經濟命脈，刻意囤地拖延開發，推高房價，香港只能向天空索要居住空間，才催生了九龍城寨這類高密度聚居區。
內地并沒有這樣的困境，為什么還要照搬這套模式？
地方政府的邏輯直白又實際：土地有限，但天空無限，蓋六層和六十層，土地出讓金收益天差地別，粗放發展年代，各地都在比拼建設高層，為了快速獲取資金。
同時，高密度小區能攤薄市政配套成本，修一條路、鋪一條水管，服務高密度小區的成本遠低于低密度社區。
疫情期間，封閉式小區的管理難度更低，運營成本遠小于歐美開放式社區。開發商的思路更直接：拿地成本高昂，蓋更高的樓才能最大化利潤，配合按揭、預售和公攤制度精準回收利潤。
這形成了地方拿地賺收入、開發商賺利潤、銀行賺利息的三方共贏閉環，也就出現了哪怕西部小城也建起超高層住宅的現象。
慢慢的，這套模式的隱患逐漸暴露，首批超高層住宅即將達到使用年限，安全隱患逐步顯現。
香港早前的那場大火堪稱典型例證。內地消防云梯平均救援高度約 50 米，僅能應對十八層建筑。高端云梯僅在上海、深圳等少數城市配備，因其采購成本高昂，難以大規模普及。
未來超高層一旦出現安全問題，就是重大社會難題，高層住宅未來運營前景堪憂。
電梯、防水層等核心設施，合理使用年限約為十五年。而電路、水管、暖氣等設備，其使用壽命處于 15 至 20 年區間。
到期后，若維修基金虧空、物業費收不上、物業退場，小區居住環境會極速惡化，甚至變成名副其實的貧民窟。
更嚴峻的是，高層住宅樓層太高、居住人口密集，幾乎不可能拆遷，想要靠拆遷改善居住條件，基本就是死路一條。
高層住宅還在擠壓整體消費潛力，沒有獨立車庫，居民很難購買第二輛車，國內大部分小區車位配比嚴重偏低，千人汽車擁有量僅為馬來西亞的一半。
居住空間逼仄，嚴重影響生育意愿，致使人們對二胎、三胎望而卻步。同時，園藝工具、大型樂器及運動器材亦無處安置，消費潛力因而遭受大幅抑制。
住建部近日出臺新規，新建住宅建筑高度不得超過八十米， 深圳、北京、杭州、廣州、西安等多個核心城市已經嚴格落地，江西更是出臺更嚴苛的標準，將住宅建筑高度上限管控在五十四米，全面拋棄高密度超高層建設思路。
這一系列政策調整，標志著國內超高層住宅野蠻生長的時代徹底落幕。
未來城市建設不再一味堆砌高度、追求速度，而是圍繞老百姓的真實需求進行全方位調整，一場圍繞居住的新變革才剛剛開始。
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