觀點網 6月23日，一則看似尋常的戰略合作協議卻激起了商業地產圈里的熱烈討論，只因其中一家合作方是印力集團前總裁姚海波所創立的商管公司“嘉合集團”。

根據合作協議，嘉合集團將與嘉韻集團聯手布局城市更新項目，嘉合集團主要負責提供專業的商業運營管理，而嘉韻集團則提供城市更新項目資源，雙方首次合作主要瞄向上海EKA·天物與環同濟NICE2035赤峰路有機更新兩大存量改造項目。

如今，褪去印力九年高管光環后，姚海波正式以創業者身份入局，試圖挖掘上海城市更新里的黃金機會。

然而，面對市場上無數雙緊盯的眼睛，姚海波的首戰似乎只有成功這個選項。

城更賽道挖金

作為印力的前任CEO，姚海波的名字一出場，便自帶流量，這歸功于他曾經操盤的上海兩大標桿項目——七寶萬科廣場、南翔印象城MEGA。

2017年，是姚海波職業生涯的分水嶺，也是他深耕存量改造能力的起點。

彼時，七寶萬科廣場長期陷入增長瓶頸，主打社區商業定位，業態老舊、客流固化。接手兩年間，姚海波重構場內動線、迭代50余家品牌商戶、優化場景業態等，最終讓項目從不起眼的社區商業，一躍成為印力最賺錢的項目，即便是在2022年依舊創下超4億元營收。

若說單個項目是運氣，南翔印象城MEGA的成功，則進一步證明了他的能力。該項目體量達34萬方，是上海單體量最大的購物中心，2025年全年銷售49億元（含汽車整車銷售），年客流近4000萬人次；2026年Q1銷售額10.03億元，客流近1000萬人次。

要知道，萬科在2024年光是憑借這兩個項目的股權出售，就回籠了約43.84億元的資金。

事實上，姚海波操盤過的項目不僅有MALL，在印力期間，也曾以不同角色參與了福州煙臺山、廣州永慶坊、杭州玉鳥集等非標城市更新商業項目的統籌布局與經營優化。

可惜，在舊時代與新時代的交替間隙中，印力留給姚海波的發展空間急劇萎縮，而他的離開，也標志著規模時代的落幕，運營為王的新時代正式開啟。

而選擇此時創業入局，姚海波并不是一時沖動，而是看透上海商業底層趨勢后的順勢而為。當下，上海城市更新正在給專業獨立商管公司，釋放前所未有的黃金機會。

政策層面，上海嚴守商業總量紅線，全面停止新增大宗商業用地出讓，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026）》明確三年更新300萬方存量商業，全面叫停大拆大建，鼓勵有機微更新、業態提質，政策紅利全部傾斜存量運營端，空間改造紅利消退，運營能力成為項目核心競爭力。

與此同時，今年5月國務院首次將城市更新編制獨立專項規劃納入“十五五”體系，行業預測未來五年全社會更新投資規模預估超15萬億元，整體投資體量龐大。

資本層面，消費REITs持續擴容，國家發改委明確把城市更新設施納入REITs發行范圍，新增商業辦公、酒店、體育場館等資產類型。這也就意味著，越來越多類型的資產有了長期退出的路徑。

而其中，穩定租金收益、標準化運營體系是REITs申報硬性條件。因此，持有方必須綁定專業商管，長期運營增值賽道，具備長期盈利空間。

更重要的黃金趨勢是消費層面的民心所向。如今，消費者正逃離千篇一律的標準化購物中心，偏愛工業遺存、高校街區、濱水特色場景商業。特色城更商業客流粘性更強、溢價更高。

姚海波精準入局

創業從不是盲目擴張，尤其是團隊全新組建的嘉合集團。懷揣 “做一成一” 的初心，姚海波在項目選擇上較為克制。

從項目類型來看，本次攜手嘉韻集團拿下的EKA·天物、環同濟NICE2035赤峰路兩大項目，雖不屬于全國一線頭部標桿重資產，但卻高度適配嘉合集團目前的初創規模，也能最大化發揮姚海波能力。

具體來看，坐落浦東金橋的EKA·天物，是上海初代老舊廠房改造文創街區，占地面積約100畝，商業面積6.7萬平方米，嘉韻集團曾投資數億資金進行全面改造。

目前，園內分布著30余棟風格各異的特色建筑，包括中國庭院式建筑、老上海石庫門建筑、北歐風建筑等，建筑肌理完整、水系藝術場景成熟，擁有固定打卡客流與基礎商戶，屬于半成熟存量項目，無需大額土建改造、從零開荒，完美適配嘉合集團的初創現狀。

同時，據公開信息，該項目平均租金水平約為9元/平方米/天，是同地段傳統園區物業價格的2-3倍。因此，外界多視嘉合集團此番拿下項目運營權為一次難得的“價值洼地”機遇。

然而，商業邏輯之下，鮮有資產持有方會無緣無故讓渡運營權益，其背后往往暗含項目自身的經營痛點與待解難題。

當下，EKA·天物項目同樣面臨與眾多商業藝術街區類似的處境：項目戶外空間占比高，客流受天氣影響極大，同時餐飲占比過高而零售配套稀缺，疊加地段帶來的潮汐式客流特征，最終導致大量打卡觀光流量難以轉化為實際消費。

除了非標形態帶來的“硬核問題”外，周邊競品的分流因素也少不了。

步行600米開外的金橋國際商業廣場，以及駕車13分鐘的LaLaport成熟購物中心直接分流了剛需客群，未來浦東最大購物中心PRISMA新嘉中心的入市，則會進一步搶奪家庭、大眾消費客群，導致項目只能依靠小眾美學、首店差異化突圍。

如果說EKA·天物是考驗精細化流量運營的美學存量試水項目，環同濟NICE2035赤峰路項目，則是嘉合集團立足上海、深耕城更賽道的背書型項目，挑戰難度更大，但招牌將更響亮。

資料顯示，該項目由楊浦區政府、同濟大學聯合打造官方有機更新示范街區，覆蓋赤峰路沿街商鋪、老舊辦公、公共空間連片改造，服務同濟師生、青年設計師、周邊社區三大客群，以產學研融合創新街區為核心定位。

簡單來說，區別于市場主流廠房文創園區，環同濟NICE2035赤峰路項目是國內少見的“沿街連片存量街區+科創原型孵化+產學研轉化”的復合型更新項目，若嘉合集團能全程負責商業統籌、業態規劃、街區運營，該項目能成為這家商管公司未來的“活招牌”。

而回到最原始的起點，上海城市更新從來不缺改造資金、不缺存量物業，缺的是真正懂商業、懂品牌、懂客流、懂資本的運營操盤者。

如今，市場愿意為姚海波的過往實力買單，但全新組建的團隊仍需經受考驗，而他的團隊能否在上海城更非標商業項目中站穩腳跟，項目將比語言更有說服力。

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