文/地產(chǎn)金融視界

在北京本土房企的序列中，懋源地產(chǎn)是一個(gè)頗顯矛盾的存在。它精耕高端住宅二十余年，卻始終未能走出北京。就在2025至2026年間，懋源地產(chǎn)先是豪擲50.24億元搶下朝陽(yáng)區(qū)松榆里熱地，后又現(xiàn)身大興區(qū)花園城市建設(shè)座談會(huì)，展現(xiàn)出逆勢(shì)擴(kuò)張的強(qiáng)烈野心。

但這位“豪宅專家”斥巨資在土拍市場(chǎng)高調(diào)補(bǔ)倉(cāng)激進(jìn)擴(kuò)張的另一面，是其被接連曝出的違規(guī)處罰與緩慢去化。這種戰(zhàn)略擴(kuò)張與現(xiàn)實(shí)困境之間的撕扯，構(gòu)成了懋源當(dāng)下最真實(shí)的生存圖景。

五十億搶地，卻去化不利

2025年11月，北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)松榆里地塊吸引了7家頭部房企參與競(jìng)拍，最終懋源地產(chǎn)歷經(jīng)166輪舉牌，以50.24億元將其收入囊中，成交樓面價(jià)約6.2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率18.21%。創(chuàng)下2025年末北京土拍最高競(jìng)拍輪次紀(jì)錄。

今年6月中旬，懋源地產(chǎn)召開(kāi)了一場(chǎng)盛大的發(fā)布會(huì)，高調(diào)公布了上述地塊的項(xiàng)目名稱——懋源·騴橒臺(tái)，并表示已于6月15日取得預(yù)售許可證。

據(jù)介紹，騴”（yàn）取白馬凌云之意，“橒”（yún）為古生佳木，“臺(tái)”則是懋源最高端產(chǎn)品線的專屬符號(hào)，字合計(jì)57畫(huà)，堪稱北京樓市史上筆畫(huà)最多、最難書(shū)寫的案名。

項(xiàng)目主打高端，戶型面積段覆蓋128-234㎡，共5種產(chǎn)品，其中157㎡為主力戶型（占比近半）。價(jià)格方面，取證均價(jià)高達(dá)13.37萬(wàn)/㎡。

騴橒臺(tái)的項(xiàng)目名稱拗口，定位同樣困難。雖然項(xiàng)目地處朝陽(yáng)東南的北工大片區(qū)，據(jù)部分先入場(chǎng)的看房團(tuán)消息，實(shí)際開(kāi)盤為11萬(wàn)起步，總價(jià)約1500萬(wàn)起，委實(shí)沒(méi)有太多的競(jìng)爭(zhēng)力。

高價(jià)地是一把雙刃劍，拿地時(shí)光鮮，去化時(shí)往往困難。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，從整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)的二手房?jī)r(jià)來(lái)看，東南片區(qū)本身價(jià)值就相對(duì)比較低，同時(shí)這幾年隨著房?jī)r(jià)下行，松榆里地塊周邊二手房?jī)r(jià)格目前處在歷史低位。那么，如何能夠滿足地緣家庭需要的同時(shí)，吸引更多高凈值家庭的關(guān)注，可能是開(kāi)發(fā)商需要迫切解決的市場(chǎng)困境之一。

來(lái)自貝殼的數(shù)據(jù)顯示，松榆里周邊的二手房均價(jià)僅為約4.2萬(wàn)/㎡。在市場(chǎng)人士眼里看來(lái)，逆勢(shì)高價(jià)拿地，往往會(huì)變成燙手山芋。

從售價(jià)和區(qū)位來(lái)看，即使在朝陽(yáng)板塊，懋源·騴橒臺(tái)也有優(yōu)勢(shì)明顯的競(jìng)品存在。

黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個(gè)新房項(xiàng)目入市。比如黃杉木店朝陽(yáng)大悅城旁邊的紫京宸園、璞樾，朝陽(yáng)三間房東路附近的金茂·滿曜、十八里店北橋附近的朝陽(yáng)港·云筑等，都是不容忽視的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

相比更偏南城的松榆里區(qū)域，位于老牌豪宅星河灣附近、商業(yè)配套更完善、產(chǎn)品單價(jià)更低的黃杉木店雙子星（紫京宸園、璞樾），在中建智地、越秀、金茂幾大央國(guó)企的加持下，似乎更具“性價(jià)比”。

而沿著懋源·騴橒臺(tái)的東南方向再走幾公里，還有昔日著名的分鐘寺三兄弟——東叁金茂府、世茂北京天譽(yù)和合生縵云，當(dāng)年曾以12萬(wàn)+的單價(jià)開(kāi)創(chuàng)了南城房?jī)r(jià)新標(biāo)桿。

這個(gè)板塊和松榆里有些類似，同樣標(biāo)榜東南三環(huán)的黃金位置，但其短板在于基礎(chǔ)生活配套不足，城市界面較為落后。

如今，東叁金茂府、北京天譽(yù)和合生縵云的成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯回調(diào)。

縱觀當(dāng)下的豪宅客戶，關(guān)注的不僅是房屋質(zhì)量，對(duì)于社區(qū)周邊環(huán)境、商業(yè)成熟度、街區(qū)品質(zhì)、城市氣質(zhì)、生活便利性等等，都是重要考慮因素。

值得注意的是，就在懋源·騴橒臺(tái)開(kāi)盤的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，朝陽(yáng)土地市場(chǎng)上又突然扔出三枚重磅炸彈——雙井、廣渠路、酒仙橋地塊。

6月12日，北京規(guī)自委發(fā)布了2026年第六輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及3宗地，全部位于朝陽(yáng)區(qū)以及軌道站點(diǎn)周邊。

其中，廣渠路0409-10地塊最受矚目，位于三環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰大郊亭站以及合生匯，周邊是老牌豪宅廣渠金茂府、珠江帝景等。

酒仙橋地塊在將臺(tái)路地鐵站附近，周邊還有頤堤港；雙井北菜園地塊離國(guó)貿(mào)更近，周圍是富力廣場(chǎng)、富力城等。

隨著新地塊項(xiàng)目入市，高端競(jìng)品扎堆，無(wú)疑將進(jìn)一步加劇板塊內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

而針對(duì)高端客戶群體，在熟悉的生活半徑里更趨向于“買新不買舊”，繼續(xù)在不缺“好房子”的市場(chǎng)里持幣觀望。這對(duì)尚有499套房源未入市的懋源·騴橒臺(tái)來(lái)說(shuō)，或成為新的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，就在松榆里地塊落槌之前，懋源在京的多個(gè)項(xiàng)目已顯露出滯銷跡象。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)信息，從2025年5月28日拿到預(yù)售證至2026年6月26日，位于順義的懋源云紀(jì)（備案名為云紀(jì)雅園）已簽約套數(shù)為99套，按官方披露的588套總房源算，去化率不足20%。

而同樣在中央別墅區(qū)的高端項(xiàng)目，北京潤(rùn)園短短半年去化率超63%。

同在順義的懋源璟橒，據(jù)中房報(bào)京津冀等媒體報(bào)道，該項(xiàng)目官宣“開(kāi)盤日光18.6億元、日銷5套”，銷售32個(gè)月后仍有約40%的房源待售。此后，該項(xiàng)目新增部分可售房源，但截至2026年6月26日，懋源璟橒甚至還有293套“正在銷售”。

“慢周轉(zhuǎn)”曾是懋源引以為傲的標(biāo)簽。早年開(kāi)發(fā)懋源璟岳、懋源璟璽時(shí)，從拿地到入市相隔五年以上，彼時(shí)豪宅市場(chǎng)蒸蒸日上，時(shí)間換來(lái)了溢價(jià)空間。但時(shí)代已然不同。這種“投入大、周期長(zhǎng)、變現(xiàn)慢”的模式在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)中正變得日益兇險(xiǎn)。

再加上高價(jià)拿地，懋源地產(chǎn)似乎陷入了“降價(jià)即虧損、高價(jià)難去化”的怪圈。

拿地資金從哪來(lái)？

一家年權(quán)益銷售額僅約50億元且未上市的民營(yíng)房企，憑什么動(dòng)輒斥資數(shù)十億在北京土拍市場(chǎng)“掃貨”？這背后，是一個(gè)關(guān)于資本大佬、銀行關(guān)系和神秘實(shí)控人的復(fù)雜故事。

公開(kāi)資料顯示，北京懋源控股股份有限公司的董事長(zhǎng)是陸挺宇，1965年出生于北京。1992年，他從華北水利水電學(xué)院（現(xiàn)華北水利水電大學(xué)）工業(yè)與民用建筑專業(yè)畢業(yè)后，進(jìn)入北京城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總公司擔(dān)任工程師。三年后跳槽至中發(fā)裝飾工程有限公司任總經(jīng)理，2000年進(jìn)入中國(guó)中小企業(yè)投資公司擔(dān)任總經(jīng)理。同年，懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司成立，陸挺宇出任董事長(zhǎng)，時(shí)年35歲。2014年，北京懋源控股股份有限公司成立，陸挺宇正式成為懋源控股董事長(zhǎng)、法定代表人。

據(jù)中新網(wǎng)等報(bào)道，陸挺宇是加拿大華僑，其對(duì)母校出手闊綽，不僅累計(jì)向母校捐贈(zèng)“海外校友獎(jiǎng)學(xué)金”1000萬(wàn)元，還在2021年捐資5000萬(wàn)元建設(shè)“挺宇樓”。但他本人極少公開(kāi)露面，懋源官網(wǎng)和官微均未提及陸挺宇的任何信息。

被稱為“京城豪宅教父”的陸挺宇，其實(shí)并非懋源的創(chuàng)始人。公開(kāi)信息顯示，他早年與民生銀行前董事陳建曾在中國(guó)中小企業(yè)投資公司任職，這也為其后來(lái)打通銀行融資渠道埋下伏筆。

懋源的股東結(jié)構(gòu)頗為復(fù)雜。懋源控股的股東包括北京懋源投資（39%）、北京嘉宇鴻業(yè)投資（29.08%）、北京天陸禾潤(rùn)投資控股（21.92%）、北京鵬美摩托車文化傳播（10%）。陸挺宇通過(guò)嘉宇鴻業(yè)和天陸禾潤(rùn)間接持有懋源控股約50.64%股份。但懋源控股第一大股東北京懋源投資，其90%股權(quán)由曹俊生持有，曹俊生妻子張愛(ài)清持有剩余10%。

曹俊生也是一位頗具傳奇色彩的資本大佬。出生于20世紀(jì)60年代，早年移民加拿大，是加拿大河南同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。他從印刷廠起步，后與雙匯集團(tuán)合資生產(chǎn)火腿腸腸衣膜，賺得第一桶金。而“懋源”二字最早正是他在加拿大多倫多注冊(cè)的公司名稱。曹俊生是國(guó)內(nèi)最早參與國(guó)企混改的投資者之一，通過(guò)投資萬(wàn)洲國(guó)際、國(guó)浩發(fā)展，深入?yún)⑴c雙匯股份、鶴壁煤電股份等國(guó)企混改項(xiàng)目。他還與雙匯發(fā)展前董事長(zhǎng)張俊杰等人共同創(chuàng)立北京懋源資本投資管理。2019年高瓴入股格力電器的交易中，曹俊生也深度參與其中。

懋源與民生銀行、浙商銀行關(guān)系密切。2020年10月和2021年1月，懋源先后將北京懋源宏展房地產(chǎn)股權(quán)出質(zhì)予民生銀行和浙商銀行，單筆出質(zhì)金額均高達(dá)16億元。對(duì)一家區(qū)域型小房企而言，如此巨額股權(quán)質(zhì)押融資實(shí)屬罕見(jiàn)。

早年民生銀行董事陳建曾任北京懋源房屋開(kāi)發(fā)有限公司（下稱懋源房屋開(kāi)發(fā)）董事長(zhǎng)。2009年底，民生銀行向懋源控股子公司軍華房地產(chǎn)提供9.5億元貸款。據(jù)天眼查，貸款后次年即2010年，陳建卸任懋源房屋開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)，陸挺宇接任。

業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，懋源資金高度依賴“銀行+股東”模式——通過(guò)民生銀行、浙商銀行的股權(quán)質(zhì)押融資，以及曹俊生“影子金庫(kù)”的資本運(yùn)作。這種高杠桿模式在市場(chǎng)下行期風(fēng)險(xiǎn)極高，一旦銀行收緊豪宅開(kāi)發(fā)貸或高端市場(chǎng)發(fā)生價(jià)格踩踏，資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

合規(guī)與口碑的雙重隱患

更棘手的問(wèn)題來(lái)自合規(guī)層面。2026年2月，北京市朝陽(yáng)區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局對(duì)北京懋源宏展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)出罰單，事由是超許可取水。信息顯示，該公司2024年實(shí)際取水52307立方米，超出許可年取水量（6300立方米）約730%，被處以5.1萬(wàn)元罰款。而該地塊，正是懋源璟璽的所在地。

同年4月，懋源旗下另一項(xiàng)目主體北京懋源鴻峪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，因順義云紀(jì)項(xiàng)目的2商業(yè)樓“未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用”，被責(zé)令改正并罰款3.78萬(wàn)元。該地塊項(xiàng)目正是懋源云紀(jì)。

作為區(qū)域型豪宅開(kāi)發(fā)商，口碑至關(guān)重要，但懋源旗下的項(xiàng)目卻曾因“貨不對(duì)板”引發(fā)業(yè)主大規(guī)模投訴。

比如懋源璟璽“私園”變公園。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等報(bào)道顯示，作為懋源地產(chǎn)旗下“慢開(kāi)發(fā)”的璟系產(chǎn)品，朝陽(yáng)區(qū)懋源璟璽為拿地5年后才取證銷售，該項(xiàng)目在銷售時(shí)，曾將“獨(dú)享14萬(wàn)㎡內(nèi)部私園”作為核心賣點(diǎn)，但業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)該綠地實(shí)為城市公共公園，業(yè)主需為此承擔(dān)高額物業(yè)費(fèi)卻無(wú)法享受私密性，引發(fā)集體投訴維權(quán)。

對(duì)于這一投訴，北京市政中心核實(shí)后稱市民所說(shuō)地塊確實(shí)屬于公共綠地，而非懋源璟璽項(xiàng)目園林。“項(xiàng)目在銷售過(guò)程中一直都是明確為市政綠化，物業(yè)費(fèi)也提前跟業(yè)主明確過(guò)構(gòu)成的。”懋源地產(chǎn)品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，物業(yè)管理費(fèi)用中并不包含此綠地維護(hù)費(fèi)用。但這一回復(fù)并未得到業(yè)主認(rèn)可，其認(rèn)為前期銷售表示園林屬于小區(qū)內(nèi)部，如今變?yōu)楣灿玫兀淀?xiàng)目銷售誤導(dǎo)。

中指研究院發(fā)布的《2026年1-5月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP20》顯示，2026年5月，北京新建商品住宅累計(jì)成交50.79萬(wàn)平，環(huán)比下降26.7%，同比增長(zhǎng)15.1%。其中懋源銷售額為33億元，排名第十四，在其身后的有金隅集團(tuán)、首開(kāi)、中國(guó)中鐵、首鋼地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等。

陸挺宇治下的懋源地產(chǎn)，雖然在逆勢(shì)中展現(xiàn)出異于常人的膽識(shí)，但其背后堆積的行政處罰、業(yè)主糾紛以及高杠桿運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使其更像是一名“刀尖上的舞者”。

如今，當(dāng)它手握東三環(huán)的“燙金”地塊，面對(duì)的是周邊大量老破小二手房與新晉競(jìng)品的前后夾擊。這50.24億元買下的，究竟是懋源重回巔峰的入場(chǎng)券，還是一道更難解的資金方程，答案或許就藏在它接下來(lái)每一個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)字里。