南方財經記者 程浩

一場無聲的商業“搶灘戰”，正在珠江口“黃金內灣”上演。

《21城市觀》梳理發現，廣州今年擬開商業體將有26個（含煥新），預計將帶來近218萬㎡新增供應。深圳、東莞、佛山預計新增商業體量分別約50萬㎡、40萬㎡和100萬㎡。

其中，不僅有以萬象系、太古系為代表的高端商業標桿，也包括多座山姆會員店圍著珠江口在布局。

艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅分析，當前中國商業地產正從增量擴張轉向存量深耕，從規模競賽轉向品質競爭。在多重政策合力與趨勢疊加共振下，山姆、萬象城等商業IP正爭相涌向珠江口“黃金內灣”。

“黃金內灣”指的是環珠江口100公里的區域，覆蓋廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個地市，并輻射香港、澳門。而廣深佛莞四座萬億城市，如今已成為高端商業資本競相涌入的“重倉區”。

廣州的商業格局正在經歷一場歷史性的重塑。過去，廣州高端商業呈現“單核驅動”格局，以年銷售逾百億元的太古匯為代表的天河路商圈長期占據核心地位。

如今，這種格局正在被逐步改寫。今年年初，高奢商場SKP華南首店宣布簽約珠江新城馬場地塊。白鵝潭萬象城計劃于年內開門迎客，聚龍灣太古里緊隨其后。

至此，廣州商業核心區將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商業版圖更趨均衡與多元。

一個極具象征意義的里程碑是，廣州即將成為全國首個同時匯聚太古匯、太古里、萬象城、SKP四大頂級商業IP的城市，這一配置，已直接看齊北京和上海，坐穩華南消費樞紐的地位。

值得注意的是，廣州此輪商業爆發并非只有核心區在唱獨角戲。據不完全統計，2026年廣州擬開商業體共26個，預計將帶來近218萬平方米的新增供應。其中，新增10萬平方米及以上的大型商業項目將達到8個，包括天河合生匯、君超GRANTRAL ONE、砂之船奧萊公園、白云新城金鉑中心以及白云五號T5 MALL等，高端項目占比超過三成。這意味著，廣州的商業熱力正在從核心區向外圍城區擴散，白云、番禺、金融城等板塊都在加速補齊商業配套的短板。

深圳的商圈不僅瞄準世界級，也持續變得更迎合“年輕人”需求。2025年發布的《深圳市商業網點規劃（2025—2035）》顯示，到2035年深圳要全面建成5個具有全球示范引領效應的世界級商圈，分別是福田中心商圈、羅湖核心商圈、后海—深圳灣商圈、空港會展商圈、前海·寶中商圈。這五大商圈的戰略布局，清晰地指明了深圳商業未來的增長方向。

圖為2025年廣佛深莞四座萬億城市集中式商業開發項目整體情況。

數據顯示，2025年，深圳新開業商業綜合體約23個，全年181萬㎡的新增供應量，創下近五年新高。K11 ECOAST、羅湖益田假日廣場、大悅城等標桿項目強勢入局。太子灣花園城VILLA街區、Kaledo嘉樂道等特色街區型商業的涌現，更折射出深圳商業形態已從單一巨型綜合體，演化為適配年輕高知客群個性化需求的多元生態。

今年，國貿·Spring、紅嶺萬象匯、太子灣招商花園城南區等11個商業體也將集中亮相，預計新增商業體量約50萬平方米。從后海到前海，從空港到羅湖，新的商業熱力極核已全面開花，與福田中心區形成了多圈共振的格局。

東莞和佛山的集體崛起讓這張“珠江口高端商業熱力圖”有了更多的可能。

多年來，外界對東莞的印象就是“制造業很強，商業氛圍差點意思”。但今年這個刻板印象要被徹底打破。東莞首座萬象城、鵬瑞天玥廣場、歡樂海岸和厚街山姆會員店等商業體將在今年正式亮相，預計新增商業體量約40萬㎡。

圖為東莞松山湖歡樂海岸實拍俯瞰圖。受訪單位供圖。

這些新商業綜合體的選址邏輯極其明確：萬象城直插東莞國際商務區，萬象濱海購物村卡位對接深圳的濱海灣新區，早已開業的松山湖萬象匯和今年即將開業的松山湖歡樂海岸項目則精準服務于華為等科技企業的高知人群。

贏商股份總裁、中國商業聯合會商業地產工作委員會主任周艷斌表示，從消費端看，當前自帶微度假氣質的松弛感商業正成為最受關注的商業形態之一。歡樂海岸項目以“文化+商業+旅游”的復合模式，將為灣區消費者打造一個全新的城市生活目的地。

過去，珠江口各城市以生產端融入全球產業鏈。如今，這里正以消費端的獨特魅力，成為全球商業的新標的。

而廣深佛莞四城一年新增超400萬平方米商業體量，這早已不是簡單的消費地標分布圖，而是一張深度耦合城市戰略、產業遷移與人口流向的經濟地理版圖。

近兩年，珠江口廣深佛莞四個萬億城市，在商業上集體破局。

“珠江口廣深佛莞四個萬億城市大力引入大型商業綜合體，是城市產業升級、補齊消費缺口以及都市圈一體化發展等多重需求所疊加的破局選擇?！?strong>張毅表示，各城市高速發展催生了大量高收入中產人群，引入萬象城、山姆這類標桿項目，既是完善城市配套，更是在灣區競爭中搶占消費資源。

透過現象看本質，這張熱力圖有三個極為鮮明的特征。

第一個特征是商業內核重塑。廣深這些老牌消費中心，不再依靠傳統市中心“單打獨斗”，而是裂變出了多個新商圈和新增長極。張毅解釋，高端商業選址和城市邏輯正在徹底重構行業競爭，當前商業中心布局已從過去單一的核心地段比拼，轉向了“精耕細作”的全方位較量，如何突破傳統購物中心模式，創造稀缺性消費體驗和差異化內容生態，成為眾多商業體的最新考量。

第二個特征是邊界縫合。以前廣佛、深莞交界處是商業洼地，現在恰恰相反，高端商場直接“騎”在城市邊界線上，專門截流雙向通勤的高消費人群。近郊樞紐、產業新城、跨區域交通節點，都成了商業布局的新熱點。

第三個特征最明顯，那就是產城共熱。商業新地標大多與城市經濟新高地重疊，有產業新區的地方，就會有高規格商場跟進。

那么問題來了，這些動輒投資幾十億元的商業巨頭，為什么在這兩年突然密集爆發、持續加倉珠江口？

從頂層邏輯看，政策的風往哪吹，資本就往哪跑。

國家對于發展體驗式消費場景、推動文商旅深度融合的要求已深入城市政策肌理，促進了大灣區城市推動消費煥新與升級。

而最扎實的底氣，來自龐大且充滿韌性的消費底盤。

張毅認為，山姆、萬象城等持續重倉珠江口，本身也和粵港澳大灣區高水平消費能力、雄厚的消費底盤、密集的中產高凈值家庭群體以及完善便利的交通網絡有密切關系，這些城市的人均可支配收入、家庭消費能力在全國各城市中實現領跑。

數據顯示，廣州社消零連續5年超萬億元，深圳連續兩年站穩萬億元規模，東莞限額以上網絡零售額同比猛增28.1%。正如世邦魏理仕鐘廉軍所言，SKP落子廣州，是對其華南消費樞紐地位的權威認可，將極大提升廣州在全國高端商業版圖中的話語權。

粵港澳大灣區還有得天獨厚的消費增量。近年來，粵港澳大灣區融合發展帶來了充足的港澳居民消費流量，而免簽政策落地帶來的外國游客也提供了消費新增量。

北上的港人持續涌入深圳，頻頻刷新深圳的出入境紀錄。數據顯示，2025年，深圳口岸出入境人員數量突破2.73億人次，同比增長14%，其中，港澳臺居民1.7億人次，同比增長23%，占比62.6%；外國人728萬人次，同比增長35%，占比2.6%。

從更深層的經濟地理邏輯來看，這是一場商業資本與城市戰略之間的“雙向奔赴”。

廣州珠江新城、深圳前海、東莞松山湖、佛山三龍灣是當地未來的經濟發動機與人口聚集地。

當這些人群落地生根，日常消費與品質生活需求的巨大缺口就暴露了出來。此時，萬象城、SKP、山姆會員店精準卡位，一把填補了這個服務都市圈“最后一公里”的市場空白。

張毅認為，珠江口已形成以廣深為核心、佛莞等城市為下沉網格的高端商業布局，而未來的商業競爭不僅僅是位置的競爭，更在于內容力與場景力的較量。依托大灣區城際網絡實現多層客流互通，同時借助港澳跨境消費紅利，高端商超和品牌企業能夠快速復制成熟運營體系，攤薄運營成本，實現高質量擴張。

當前，大灣區城市群的融合，已從物理意義上的軌道連接，深化為商業活力與生活方式的相互交融，而這場以消費為名的城市競合，才剛剛拉開大幕。