商業不動產正在成為中國公募REITs市場新的擴容方向。

6月30日，華夏保利發展封閉式商業不動產證券投資基金（以下簡稱“華夏保利商業REIT”）獲批將于2026年7月15日起正式發售。采取戰略配售、網下發售和公眾發售相結合的方式，認購價格3.593元/份，發售份額總額為50,000萬份（利息不折算基金份額）。

6月22日，華夏保利商業REIT獲得中國證監會注冊批復及上海證券交易所無異議函，成為國內首單獲批的央企商業不動產REITs。

華夏保利商業REIT是繼產業園區、收費公路、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費基礎設施之后，公募REITs市場迎來的又一類重要底層資產。

不同于此前以基礎設施運營收益為主的產品，商業不動產REITs更加依賴資產運營能力，其收益不僅取決于物業本身，更依賴持續招商、租戶維護、品牌更新和消費場景運營所形成的經營性現金流。

華夏保利商業REIT底層資產包括廣州保利中心寫字樓和佛山保利水城購物中心，兩處資產均位于粵港澳大灣區核心區域，擬募集規模約17.97億元，基金存續期32年。

作為保利發展首個商業REITs項目，其落地意味著保利發展在存量資產證券化領域邁出關鍵一步，也為房地產行業探索“開發—運營—退出—再投資”的資本循環提供了新的樣本。

過去二十多年，中國房地產行業主要依賴增量開發模式驅動增長。隨著市場進入存量時代，大量購物中心、寫字樓、酒店、公寓等持有型資產逐漸形成規模，但這類資產需要長期的資本投入與耐心的運營培育。

如何盤活存量資產、提升資本周轉效率，成為行業共同面對的課題。

REITs為這一問題提供了新的解決方案。通過將成熟運營資產證券化，企業可以回收沉淀資金，并將其投入新的開發建設和資產運營，實現資本循環。對于正加速向輕資產模式轉型的房企而言，商業REITs不僅是一種融資工具，更是經營模式與資本運作模式的重構。

作為首單央企商業REITs，華夏保利商業REIT能否成為商業地產資產證券化的新樣本，已成為市場觀察房地產行業轉型的一個重要窗口。

雙核資產

對于公募REITs而言，底層資產質量始終是決定產品長期表現的核心因素，商業不動產尤其如此。區位條件、產業基礎、人口結構以及運營成熟度，共同決定資產能否持續產生穩定現金流。

華夏保利商業REIT選擇的兩項底層資產——廣州保利中心和佛山保利水城，分別對應商務辦公和零售消費兩種業態，形成“寫字樓+購物中心”的組合配置。

廣州保利中心位于廣州天河區珠江新城核心商務區。作為華南地區最成熟的中央商務區之一，珠江新城聚集了大量金融機構、總部企業以及專業服務機構，是廣州商務活動最活躍的區域之一。

在核心區域土地供應日趨有限的背景下，成熟甲級寫字樓長期保持稀缺。廣州保利中心總建筑面積約7.94萬平方米，以辦公物業為主，并配套部分商業空間。項目周邊匯聚廣州國際金融中心、花城匯等成熟商務配套，交通網絡完善，商務氛圍成熟。

近年來，廣州寫字樓市場整體面臨新增供應放量帶來的競爭壓力，但核心商務區項目依然保持較強韌性。

公開資料顯示，2025年廣州保利中心續約率達到75%，優質租戶占比保持較高水平。對于REITs產品而言，較高續約率意味著租賃關系穩定，也意味著未來現金流具有較強可預測性。

與廣州保利中心形成互補的是佛山保利水城購物中心。

佛山保利水城位于佛山南海千燈湖片區。隨著廣佛同城化持續推進，千燈湖已經成為佛山現代服務業和金融產業的重要聚集區。項目總建筑面積約15.3萬平方米，是區域內較早投入運營的大型商業綜合體之一。

依托千燈湖景觀資源以及周邊成熟社區，佛山保利水城形成了穩定的客群基礎。截至2025年末，項目出租率達到92.74%。

近年來，該項目持續推進品牌更新和場景升級，引入區域首店、特色餐飲及體驗式消費業態，逐步形成覆蓋零售、餐飲、娛樂、家庭消費等多元業態的商業生態。

相比寫字樓主要依賴長期租約和企業客戶，購物中心更依賴客流和消費活躍度。客流規模、品牌結構、營銷活動以及消費體驗，都會直接影響商戶經營表現，并最終傳導至項目租金收入。

從資產組合角度看，兩項資產具備一定互補性。廣州保利中心提供相對穩定的辦公租賃收入，佛山保利水城則更多分享區域消費增長帶來的收益。兩種不同業態的現金流來源，在一定程度上能夠降低單一物業類型波動帶來的影響。

對于商業REITs而言，這種跨業態配置正成為重要趨勢。投資價值不僅來自物業本身，更來自區域經濟增長、消費升級以及資產持續運營能力帶來的長期現金流。

從這個意義上看，華夏保利商業REIT連接的不只是兩處成熟物業，更是粵港澳大灣區商務活動與消費市場兩類核心需求。兩項資產能否持續保持較高出租率與經營活力，將直接決定這只產品未來的市場表現。

運營能力

對于商業不動產而言，區位決定資產價值的基礎，運營能力則決定資產價值能否持續兌現。

與收費公路、倉儲物流等基礎設施不同，寫字樓和購物中心屬于典型的重運營資產。其收益并非天然形成，而是依賴持續招商、租戶維護、業態調整以及資產升級。

對于商業REITs而言，投資者獲得回報的核心來源是底層資產產生的經營性現金流，因此運營能力成為決定產品長期表現的重要因素。

根據披露信息，華夏保利商業REIT采用“統籌管理+專業運營”模式，由保利發展擔任運營管理統籌機構，廣州保利商業物業管理有限公司負責廣州保利中心運營，廣東和匯商業運營管理有限公司（以下簡稱“和匯商管”）負責佛山保利水城運營。

這一安排反映出商業地產行業進入存量時代后的變化。過去，房企普遍采用開發、建設、招商、運營一體化模式；如今，商業運營逐漸成為獨立業務板塊，專業化和精細化程度不斷提高。

廣州保利中心的運營重點在于維持優質企業客戶的穩定性。

近年來，國內辦公樓市場競爭加劇，新增供應持續增加，租戶選擇空間擴大。對于運營方而言，僅依靠硬件條件已難以形成競爭優勢，企業服務能力逐漸成為影響出租率和續約率的重要因素。

公開資料顯示，保利商辦業務累計簽約面積超過2000萬平方米，在管寫字樓約100棟，服務企業超過2000家。廣州保利中心長期保持較高續約率，部分租戶在項目內辦公時間超過十年。對于REITs產品而言，穩定的租戶結構意味著更可預期的現金流。

相比寫字樓，購物中心運營面臨更大的市場波動。購物中心不僅需要管理租戶，還需要持續吸引消費者，客流規模、品牌組合、營銷活動以及消費體驗，都會影響商戶經營情況，并最終影響項目租金收入。

佛山保利水城運營方和匯商管長期專注購物中心管理，目前管理購物中心37個，管理規模約210萬平方米。該項目依托上述運營能力，持續引入首店資源、打造濱水商業空間，并強化家庭消費和社交消費場景建設，以提升客流和消費活躍度。

當前購物中心正從傳統“收租模式”向“運營模式”轉變。越來越多項目采用固定租金與銷售額提成相結合的方式，項目收益與商戶經營表現聯系更加緊密，也對運營團隊提出更高要求。

對于商業REITs而言，底層資產可以復制，但成熟的運營體系難以在短時間內形成。隨著商業不動產逐步進入公募REITs市場，運營能力正在成為影響產品價值和投資者回報的重要變量。

資本閉環

華夏保利商業REIT受到市場關注，不僅因為其底層資產位于粵港澳大灣區核心區域，更因為它是國內首單獲批的央企商業REITs。

如果放在房地產行業轉型的大背景下觀察，這只產品的意義已經超出項目本身。

過去二十多年，房地產行業主要依賴增量開發驅動增長。企業通過拿地、開發、銷售實現資金回籠，再投入下一輪開發，形成高周轉模式。隨著市場進入存量時代，這一路徑逐漸難以為繼，商業地產、產業園區、長租公寓等持有型資產的重要性開始提升。

與住宅項目不同，購物中心、寫字樓等商業物業能夠持續產生租金收入，卻普遍面臨資金沉淀問題。項目建設和培育周期長，大量資本長期停留在資產端，影響企業資金周轉效率。

通過將成熟運營資產證券化，企業可以回收沉淀資金，并將資金重新投入新的開發建設和資產運營，形成“開發—運營—退出—再投資”的資本循環。對于房地產行業而言，這不僅是一種融資創新，更意味著經營邏輯的轉變。

自2021年公募REITs試點啟動以來，底層資產范圍不斷擴容。從產業園區、收費公路、倉儲物流，到保障性租賃住房和消費基礎設施，公募REITs已經逐漸成為連接實體資產與資本市場的重要平臺。華夏保利商業REIT的獲批，則意味著商業不動產正式進入這一體系。

對于保利發展而言，這也是推進輕資產轉型的重要一步。

近年來，房地產行業從規模擴張轉向運營競爭，越來越多房企開始強化商業運營和資產管理能力。相比住宅開發業務，商業地產更符合REITs對穩定現金流資產的要求，也更容易形成長期資本運作平臺。

公開資料顯示，保利發展目前持有并運營購物中心、寫字樓、酒店、公寓等多種物業，在營項目超過200個，擁有較大規模的商業資產儲備。這意味著本次發行的廣州保利中心和佛山保利水城并非孤立項目，而是保利商業資產體系的一部分。

這也為未來擴募提供了想象空間。

從國際成熟市場經驗來看，擴募能力往往決定REITs產品的成長性。美國、新加坡、日本等市場的大型REITs普遍通過持續注入優質資產擴大規模，實現資產組合優化和收益增長。近年來，國內監管層也在推動公募REITs從單次發行向持續擴募發展。

不過，無論是首發還是擴募，決定REITs長期表現的仍然是資產質量和經營能力。商業地產具有明顯周期性，租賃市場變化、消費環境波動以及運營能力差異，都會影響項目收益表現。央企背景能夠提供資源和治理優勢，但并不能替代資產本身的經營能力。

從更長周期看，華夏保利商業REIT的獲批折射出商業地產行業正在發生的變化。過去，行業競爭主要圍繞土地獲取和開發能力展開；如今，則越來越依賴運營能力、資產管理能力和資本運作能力。商業地產企業也在從開發商向運營商和資產管理人轉變。

隨著更多成熟商業資產進入資本市場，商業地產有望形成“開發建設—運營培育—證券化退出—再投資擴張”的完整閉環。對于房地產行業而言，這不僅是一條盤活存量資產的新路徑，也意味著行業正在從依賴增量開發，轉向依靠運營創造價值的新階段。

（作者 金石）