2026上半年，南京樓市最值得被記住的名字——是鳳起潮鳴。

2025年12月，無實景展示“裸開”入市，首月賣出4個億。甚至有客戶直接買走整棟三戶的聯排別墅，總價近1個億。

2026年4月，約14000㎡全維實景示范區正式開放，此后項目就進入領跑模式：連續3個月蟬聯河西住宅銷售金額/面積/套數“三冠王”。

2026上半年，項目累計網簽金額高達15億，穩居全市銷售金額TOP3，斬獲全市1000萬以上豪宅銷售金額TOP1，河西1-6月銷售金額/面積“雙料銷冠”。

二季度以來項目日均成交一套，185套房子，半年去化超過六成，在當下南京市場可謂一騎絕塵。

別墅產品更包攬全市2000萬以上別墅套數、面積、金額、均價四項大滿貫TOP1，單盤市占率高達35%。

在濤哥看來，這不僅是一場熱銷，更是南京最有判斷力與購買力的企業家群體，對鳳起潮鳴投出的“資產共識票”。

他們到底在為什么買單？濤哥專程去了一趟南京，實地看了看這個項目，試圖找到這個問題的答案。

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鳳起十年

絕版之地，遇上最珍貴的名字

所有穿越周期依然堅挺的豪宅資產，無一例外都站在了城市最稀缺的土地上。

湯臣一品、深圳灣1號、匯悅臺…這些被傳頌二十年的名字，本質都是“絕版地段”的代言，南京鳳起潮鳴的故事，也要從它腳下這塊土地講起。

絕版底盤：1.01容積率，南京城央低密土地孤本

站在鳳起潮鳴會所二樓，透過16米寬的曲面落地窗望出去，正前方是約21.7萬㎡的國際友誼公園，湖面、跑道、大片綠地盡收眼底。

腳下秦淮河活水蜿蜒而過；遠處是河西CBD天際線，約416米的紫金金融大廈已經亮燈，小米、京東、阿里的總部大樓矗立其間。

這幅容積率僅1.01的土地，是河西新城2001年開發建設以來，乃至南京主城范圍內容積率最低的住宅用地。

這相當于在陸家嘴核心造別墅，放眼全國一線和強二線城市CBD，幾乎從未見過這樣核心地段低密別墅宅地。它不是稀缺，而是絕版。

孤品之名：十年七城，鳳起潮鳴只給頂級貴脈

土地已屬難得，更難得的是，這塊地遇到中國最會做豪宅的品牌——綠城，并被賦予了綠城體系內最珍貴的名字。

鳳起潮鳴，2016年誕生于杭州，10年時間全國只落地7座，嚴格執行“一城一作品”。即便在綠城大本營杭州，也只有一座鳳起潮鳴。

縱觀中國地產行業，穿越10年還在持續迭代進化的產品系屈指可數。而鳳起潮鳴10年僅7座的克制，更是極其罕見的品牌自律。

10年來，每一座鳳起潮鳴都擇址城市核心、占據頂級資源。南京河西地塊從拿地初就得到集團高度重視，最終將一城唯一的“鳳起潮鳴”給了這里，成為綠城鳳起系中首個且唯一的純低密形態作品。

不久前蘇州舉辦的“十年鳳起 領潮中國”發布會上，綠城曾公布一組數據：7座鳳起潮鳴，3000戶業主，構筑了500億的資產，每一座都實現了資產價值的顯著增長。

因此，鳳起潮鳴不只是一個品牌標簽，它背后有著一個被驗證過的、穿越周期的資產體系。它只會留給最好的土地，并且一旦落子就必然是引領性作品。

當一個開發商把自己“最珍惜的名字”給一塊地的時候，它對作品的投入就不會留任何余地。

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產品主義

三大基因，鑄就南京人居天花板

十年鳳起，出手必標桿的營造，最終沉淀為三大產品基因：地標力、領先性、封面感。

南京鳳起潮鳴作為集大成之作，對三大基因的表達全面突破新高度。

地標規劃：打破紅線，讓社區“長”進公園里

鳳起系的“地標力”，不只是建筑本身的精美，更在于它與城市共生的姿態，讓社區本身成為一座城市地標。

來到社區入口，第一眼的場景就極具沖擊力。5米高、50余米寬的全石材大門拉開儀式感。

門前一株百萬級老樁古石榴樹守護入口，旁邊映山紅、海島梔子、鐵冬青組成“山海丹青”，136片金沙綠琉璃陶板層層排布，與鉑金鉆奢石交相輝映，構成一道“疊翠屏風”——

天、地、人和諧共生的東方寓意，藏在這回到家門的第一眼里。

綠城對地標塑造的野心不止于大門，鳳起潮鳴做了一件行業內極其罕見的事：

投入超千萬，對紅線外約7000㎡的河岸景觀進行全面升級——鋪設烏桕林和櫻花林雙主題步道"棲鳳堤"，并且打造了一座極具文化圖騰意義的"鳴鳳橋"。

這座連接東西園區的橋，承襲金陵朱雀文脈，以幻彩鋁板與手工琉璃拼接139片鳳翎，堪稱地標級的大型公共藝術品。

棲鳳堤則將綠城最強的造景延伸到了城市公共空間，讓社區與對面的國際友誼公園實現視覺和體驗上的無縫銜接。

走在現場，根本分不清哪里是紅線內、哪里是紅線之外——完全一體化了。

多數豪宅把錢花在圍墻內，鳳起潮鳴則讓圍墻消失，用紅線內外一體化打造，讓社區的界面成為城市地標。

公園、河岸、社區渾然一體，真正實現從單盤到城市單元的跨越。

領先設計：一眼千年，“國際東方”山水畫卷

鳳起系的“領先性”，在于永遠突破上一代產品天花板，南京鳳起潮鳴的景觀與建筑同樣非同凡響。

下沉庭院“儀鳳園”讓濤哥感受到極強沖擊力。綠城借鑒南京芥子園“咫尺乾坤”的造園智慧，用600噸級起重機將約200噸原石吊入庭院。

14重標高的精密設計下，以疊石理水的手法造出三段式飛瀑。每一塊石頭落位都經過反復推演，力求"雖由人作，宛自天開"。

濤哥走過全國很多豪宅的下沉庭院，目前行業標準做法是一個方形的小下沉，圍合感強但略顯狹窄。

鳳起潮鳴下沉庭院完全打開，空間疏朗、視線通透，與公園、河岸的景觀自然銜接。你在里面走，會忘了自己身處城市中心。

讓濤哥印象最深的兩棵樹：一棵是28米高的烏桕王，據悉是綠城能找到最大的一棵烏桕，巨大的樹形運輸成本極高；

一棵是200年的青檀樹，又被稱作“搖錢樹”，價值近百萬。兩棵古樹坐鎮社區，成為整個示范區的精神圖騰。

建筑設計同樣體現出領先的“在地定制思維”。河西是一個充滿現代感的板塊，純中式會格格不入，做純現代又缺乏辨識度——

綠城找到“國際東方”這個平衡點，有東方的文化底蘊但不古樸，有國際的現代感但不冰冷。

洋房化用“庭臺樓閣”元素，再現煙雨江南的輕盈詩意；別墅轉譯“屏檐欄簾”為設計語言，用當代手法重新演繹東方。

室內空間的打造同樣領先：246㎡洋房得房率約87%，加上贈送面積實得超過100%，南望園景北看公園，舒適度極高。

325㎡聯排地下層高達6.8米，是南京主城住宅中最高的，預留科技系統接口、三玻兩腔科技系統窗，270°轉角露臺推開就是天地景致。

整個社區里轉一圈，會不斷被細節擊中。每個空間都有多個精心營造的“情緒高潮點”。不是堆砌材料的沖擊，而是審美上的打動和精神上的共鳴。

人居封面：專業場景，好看好用的會所空間

鳳起系的“封面感”，不止于視覺的驚艷，更在于它對生活場景的重新定義——讓每一座鳳起潮鳴，都成為那座城市人居方式的封面。

南京鳳起潮鳴約2700㎡“堂前Lounge”會所，與下沉庭院無縫咬合形成“景筑共生”的整體，以立體洄游動線串聯八大功能空間。

最震撼的恒溫泳池：7.8米挑高，河西住宅中最高，270度景觀視野與下沉庭院無界交融，天光云影倒映水面。旁邊配了按摩泡池，運動后可以直接做水中按摩放松。

全景健身房整面玻璃墻直面泳池與庭院，非常通透，器械采用美國必確等一線品牌，健身時看庭院美景，連流汗都變成一種享受。

更讓濤哥欣賞的是細節里的“懂客戶”——

私宴廳與棋牌室動線串聯，形成一體化社交場域，每個棋牌室都配獨立衛生間，還專門做了一間女性主題、禁煙的；泳池更衣區額外設計親子更衣室，很多細節都是其他開發商沒想到沒做到的。

項目僅185戶，配置約2700㎡會所＋約800㎡架空層，戶均公區面積約19㎡，在南京遙遙領先。女主人的女王空間、孩子的童玩空間，全齡客群各得其所，滿足一家人的生活期待。

地標力+領先性+封面感，鳳起潮鳴產品力是一種“體系化的極致”：景觀、建筑、會所、室內，每一個環節都做到了南京天花板水準。

這些相互咬合成一個完整的生活系統。全維無短板，全維天花板?？蛻粽也坏讲毁I的理由。

3

客戶第一

四個前置，將美好生活提前兌現

好地加好產品，在頂豪操盤中只完成了一半，另一半在于：

能不能在對的時間、用對的方式，把對的體驗交到對的客戶手里。鳳起潮鳴在“客戶第一”這件事上，做到了行業罕見的四個"前置"。

客研前置：在畫圖紙之前，先讀懂審美

綠城是全國最擅長做中式和法式住宅的開發商之一，杭州桃花源、蘇州玫瑰園都堪稱經典。但到了南京河西，團隊沒有照搬任何一種既有風格。

他們做了大量的客戶訪談與風格測試，給目標客戶看不同風格的圖片，做客群偏好的調研。

河西二十年發展塑造了這里獨特的審美底色：國際化、現代感、拒絕陳舊。而之前河西豪宅的主流風格是“重奢”——卷石材、卷裝標、卷配置，客戶已經審美疲勞了。

綠城最終確立了“國際東方”的審美方向，找到東方底蘊與國際審美之間的平衡點。產品定義階段把客戶審美偏好摸透，是后面一切決策正確的前提。

體驗前置：在出實景之前，先建立信任

2025年9月確權，12月裸開，三個月就上市。南京近年的頂豪項目，幾乎沒有在無實景的情況下開盤的先例。

要知道，綠城當下的操盤邏輯是“示范區要么不開，要開就全維度呈現”——這意味著實景示范區需要更長準備周期，但前期不能空等。

于是團隊設計了一套“無實景蓄客方案”：包下河西國金中心的安達仕酒店頂層花園做展廳，讓客戶在城市制高點俯瞰大片區，建立對地段價值的認知。然后再用加長奔馳將客戶接駁到現場看樣板間，兩輛房車作為私密談客空間。

一個多月內近2000組客戶到訪，首月賣出4個億。沒有實景也能建立信任，靠的不是話術，而是把客戶體驗本身做到了極致。

服務前置：與實景同步，先激活生活

2026年4月，約14000㎡全維實景示范區正式開放，2700㎡會所、紅線內外景觀全到位，隨后公開了鳴鳳橋和架空層，持續制造話題，一路引爆市場。

但真正拉開差距的，不僅是硬件集中爆發，更是服務的同步激活。會所開放即運營，在業主還沒拿到房子的時候會所就已經能用了。

專屬小程序已經上線，業主兌換積分即可在線預約空間和課程。6月課程表排得密密麻麻：瑜伽、普拉提、搏擊、核心訓練、水上尊巴…專業教練團隊全面到位，積分體系也已跑通。

私宴廳攜手南京卓美亞酒店團隊，提供酒店級的定制服務。就在6月，有別墅業主為85歲老父親操辦壽宴，會所提供定制場景、定制菜單、定制蛋糕和卡片，全程以酒店標準呈現。家人圍坐，杯盞之間盡是天倫之樂——房子還沒交付，生活已經開始了。

社群前置：在交付之前，先鏈接圈層

鳳起潮鳴更進一步，在交付之前就正式推出了高定社群平臺“潮鳴薈”，以純粹的志趣鏈接每一位業主。

圍繞“親子、銀發、女性、智趣、運動”搭建多元社群：“杏林局”探索中醫養生、“澄心局”專注冥想瑜伽、“拾趣局”打造親子共創、“鳴弈局”以棋會友。

6月26日，首屆服務共創會在女王空間舉辦，業主作為“共創者”參與社群內容的定義。同時還面向業主招募社群主理人，涵蓋親子教育、生活美學、運動健康等方向。

濤哥看過很多豪宅的社群運營，多數是交付后才開始摸索，走一步看一步。

鳳起潮鳴從尚未交付就完成了“空間ready、團隊ready、內容ready、圈層ready”的全面激活。

極高的業主滿意度帶來了高達33%的老帶新成交比例，目前項目已凝聚起極為純粹的雅富圈層，超億級身家業主比例高達80%，真正筑就了南京頂豪的價值護城河。

回過頭來看南京鳳起潮鳴的故事，它的成功不是偶然，是“十年品牌×產品主義×客戶第一”三重確定性疊加的必然結果。

從2016年杭州出發，到2026年在南京落地，鳳起潮鳴用十年時間，對于每一塊土地都報以敬畏之心去營造。全國7座鳳起潮鳴，3000戶業主500億資產，成為穿越市場周期、歷經十年檢驗的資產共同體。

項目背后還有一組精妙的組合：綠城是全國公認的豪宅“產品之王”，奧體建設是南京河西的“本土之王”，雙王合鳴客戶出手自然沒障礙。

南京鳳起潮鳴成功證明：不是購買力消失了，是平庸的產品不再被買單。

當市場回歸理性、購買力日漸挑剔，真正具備稀缺性與確定性的好房子，反而迎來了它們的黃金時代。

十年鳳起，領潮中國。南京的這一座，無疑又是現象級。

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