來源：市場(chǎng)資訊

（來源：中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)）

程國飛 中房報(bào)記者 曾冬梅 深圳報(bào)道

一個(gè)停滯了10年的舊改項(xiàng)目，終于迎來了解局時(shí)刻。

6月25日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《南山區(qū)大新村四港片區(qū)城市更新單元“清調(diào)供”整體處置方案草案要點(diǎn)》。這份方案的出爐，標(biāo)志著這個(gè)曾因恒大集團(tuán)暴雷而陷入僵局的舊改項(xiàng)目，正式啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性盤活程序。

大新村四港片區(qū)城市更新單元位于深圳市南山區(qū)南頭街道，這個(gè)擁有800余年歷史的古村落早在2009年便被列入深圳城市更新計(jì)劃，2015年年底項(xiàng)目啟動(dòng)拆除作業(yè)。然而，因多重因素影響，項(xiàng)目在部分建筑拆除后便陷入長達(dá)10年的停滯。

很多拆遷業(yè)主在外面居住了10年，也等了10年。今年70歲的回遷業(yè)主林伯便向記者表示，希望有生之年可以搬回來。

近日，記者前往深圳大新四港城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，了解項(xiàng)目最新進(jìn)展。

深圳大新四港城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。程國飛

/攝

01

僵局10年的“廢墟困境”

大新村四港片區(qū)城市更新單元位于深圳市南山區(qū)南頭街道，東至南新路，南至桃園路，西至大新街，北至南頭街。

據(jù)深圳大新四港城市更新盤活工作專班相關(guān)人員介紹，這個(gè)擁有800余年歷史的古村落，早在2009年便被列入深圳城市更新計(jì)劃；2013年，項(xiàng)目取得了規(guī)劃批復(fù)；2014年，原實(shí)施主體恒大地產(chǎn)全資子公司深圳市華超實(shí)業(yè)有限公司啟動(dòng)拆遷補(bǔ)償簽約工作；2015年年底，項(xiàng)目開始啟動(dòng)拆除作業(yè)。然而，項(xiàng)目在部分建筑拆除后便陷入長達(dá)10年的停滯。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，拆遷區(qū)域已被鐵皮圍擋封閉，圍擋上銹跡斑斑，內(nèi)部已拆除地塊上長滿了齊腰高的雜草，零星幾棟尚未簽約的“釘子樓”孤零零地矗立在廢墟之中，與周邊繁華的南山中心區(qū)形成鮮明對(duì)比。

“簽約時(shí)，想著三四年就能住上新房，結(jié)果等來等去一場(chǎng)空。”一位回遷業(yè)主劉女士表示，現(xiàn)在我們一家人還在外面租房住，每個(gè)月租金都快6000元了，補(bǔ)償?shù)哪屈c(diǎn)錢早就不夠用了。

2026年3月，深圳市中級(jí)人民法院裁定華超實(shí)業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)清算程序，項(xiàng)目徹底停擺。

02

“清、調(diào)、供”

處置方案三步走

/攝

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，工作組專班人員詳細(xì)向記者介紹了如今的處置方案。

首先，原實(shí)施方清退。深圳南頭街道辦、大新實(shí)業(yè)、田廈實(shí)業(yè)解除與華超實(shí)業(yè)（恒大地產(chǎn)全資子公司）簽訂的相關(guān)合作協(xié)議，區(qū)城市更新和土地整備局撤回華超實(shí)業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)單位資格。

5月25日，深圳市南山區(qū)已發(fā)布公告，撤回華超實(shí)業(yè)對(duì)相關(guān)宗地的建設(shè)單位資格。這一步的核心在于“人地分離”，將原恒大體系的項(xiàng)目主體徹底清退。

其次，規(guī)劃調(diào)整。在一二期不改變?cè)鷱?fù)指標(biāo)的前提下優(yōu)化用地布局，三期地塊由商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，按新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落實(shí)。

這一調(diào)整直接呼應(yīng)了深圳2026年3月施行的城市更新新政：未完成規(guī)劃審批的更新項(xiàng)目，原則上可不配建保障性住房，并可調(diào)整土地移交率。這將大幅提升三期地塊的市場(chǎng)價(jià)值和可售貨值，為新主體接盤創(chuàng)造條件。

不過上述工作人員強(qiáng)調(diào)，具體實(shí)施細(xì)則還未確定，以上僅為規(guī)劃調(diào)整建議，最終結(jié)果以專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)為準(zhǔn)。

最后，公開選擇新市場(chǎng)主體。由深圳市南山區(qū)更新局牽頭、南頭街道辦實(shí)施，按公開、公正、公平原則，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、回遷安置責(zé)任、競(jìng)買人要求等進(jìn)行預(yù)告，依法公開招標(biāo)新市場(chǎng)主體。招標(biāo)響應(yīng)條件包括規(guī)劃條件、補(bǔ)償條件以及應(yīng)承擔(dān)的前期成本。

為了確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局會(huì)對(duì)新實(shí)施主體監(jiān)管，由新市場(chǎng)主體推進(jìn)后續(xù)搬遷補(bǔ)償協(xié)議換簽談判，形成單一主體后，申請(qǐng)確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體，與區(qū)城市更新和土地整備局簽署相應(yīng)監(jiān)管協(xié)議，并推進(jìn)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)、回遷等相關(guān)工作，以最終完成項(xiàng)目盤活處置工作目標(biāo)。

03

誰將“接盤”？華潤置地頻現(xiàn)蹤跡

部分機(jī)械設(shè)備已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)

當(dāng)問到誰最有可能成為“新實(shí)施主體”時(shí)，專班工作人員并未正面回應(yīng)。

盡管官方明確表示，新主體將通過公開招標(biāo)產(chǎn)生，但市場(chǎng)傳言早已指向華潤置地。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，深圳大新四港城市更新盤活工作專班旁邊的大門上，就出現(xiàn)了“華潤置地”字樣。此外，在深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局張貼的“紅頭文件”下方，同樣出現(xiàn)“華潤置地”字樣。

大新四港城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。程國飛

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“從華潤置地近期一系列動(dòng)作來看，他們顯然不是在觀望，而是在為深度介入做準(zhǔn)備。”一位不愿透露姓名的相關(guān)人員向記者表示。

該匿名人士還表示，“大新村項(xiàng)目地處深圳南山區(qū)心臟地帶，毗鄰深圳大學(xué)、高新園、前海，地段價(jià)值極高，對(duì)于華潤置地而言，若能以合理成本拿下，將是一筆極其優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)注入。但前期成本的核算、與數(shù)百戶未簽約業(yè)主的換簽談判，將是接盤方必須啃下的硬骨頭。 ”

從記者航拍畫面中也可以看到，工地現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，多方都在努力推進(jìn)這一舊改項(xiàng)目的盤活工作。

/攝

當(dāng)記者準(zhǔn)備離開時(shí)，遇到一位前來了解項(xiàng)目最新進(jìn)展的大新村村民。

“今天在現(xiàn)場(chǎng)看到公示，我心里總算踏實(shí)了一點(diǎn)。”該村民拄著拐杖站在圍擋外，望著廢墟方向喃喃地說道，“我只希望有生之年能住回大新村，別讓我再等10年了。”

從2009年列入計(jì)劃到如今啟動(dòng)盤活，深圳大新村見證了一個(gè)時(shí)代的潮起潮落。恒大的名字終將淡去，但留在墻上的簽約編號(hào)、村民手中的補(bǔ)償協(xié)議以及那幾棟孤零零的“釘子樓”，都是這場(chǎng)長達(dá)10年僵局無法抹去的注腳。

對(duì)于回遷戶而言，他們不懂“清調(diào)供”方案里的專業(yè)術(shù)語，也不關(guān)心誰會(huì)成為下一個(gè)接盤方，他們只記得2015年那個(gè)搬離的夏天，數(shù)著在外漂泊的第十個(gè)春節(jié)，只盼著有生之年能推開門，聞到故土上升起的煙火氣。

機(jī)器的轟鳴再次響起時(shí)，但愿這一次，不再讓他們等太久。

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