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太原樓評?| 業內視角
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導讀
保利南屯項目——向上跳出內卷賽道，從改善走流量轉向大平層保溢價。 ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
方案調整｜戰略大變
????2026年5月18日太原審批管局發布：關于狄村城改安置項目地塊二十五建設工程規劃設計方案調整的公示。
2026年7月3日，太原審批管理局發布：關于太原市南屯村城改用地18號地塊建設工程規劃設計方案調整（保利長風住宅小區項目）的公示！
該地塊是南屯城改的開發余量——18號地塊。地塊北側為原融創太原府營銷中心，從區域規劃布局中，屬于融創開發策略中保留下高價值的地塊。
此次規劃調整，屬于顛覆性。
原方案的邏輯是：融創太原府【戶均140平】的“加強版”，調整方案直接變成華潤瑞府【戶均220平】的“接棒人”！
NO. 1｜保利南屯方案調整
由于南屯用地4.2容積率，項目的基本樓棟排布已經“鎖死”，可變空間極低。故而新舊方案的8棟高層和基本位置并未發生變化，核心變化如下！
1，西側樓棟增加樓層，樓王棟座降低樓層。
其導向層高差異化，強化樓王大面積層高3.3米舒適度，提升改善質感。同時保障貨量不變擠壓向其他樓棟，適度會影響西側6號地塊的融創太原府低樓層采光。
2，強化小區的公配級別，匹配高端定位。
從經濟指標數據中能看出保利加大內部公共配套（會所、康養、休閑空間）配置。
3，收縮商業貨值，優化總貨值。
商業占比從9.52%降至4.61%，減少了近一半。住宅從15.95萬平提升到17.25萬方，從豪宅類項目的兼顧流速，住宅占比放大更明智。
4，戶型大調整，定位升級。
戶型結構做大戶型合并，砍掉中小面積段。項目從1159戶降至887戶，戶均面積從150平直接躍級到200平，項目定位直指“豪宅”屬性。
NO. 2｜保利南屯效果圖變化
從原方案的效果圖，和南側、西側的融創太原府風格延續，協調性統一，整體屬于延續融創太原府的產品結構做適度的優化。
修改后的方案明顯風格發生了“突變”，公建化立面，高窗墻比，沿用新規產品的高端豪宅的形態躍然紙上。
2026年7月，樓評君去該地塊的現場感受，通過實拍圖來對比看，項目南側的建筑風格如圖，略顯素顏。
地塊目前西側已經動工，建筑風格將會明顯優于南側、西側的建成融創太原府。
NO. 3｜思考保利的開發邏輯
寸土寸金的地段，如何導向開發目標？
流速和溢價是房企開發策略重要衡量的因素，通常符合市場主流所需的戶型產品能保障流速，但溢價有限。或導向分類市場，降低流速預期。
從方案調改的表層看：壓縮戶數，套均拉升，從140-160轉向180-240段的純粹高端改善圈層。
底層邏輯：稀缺土地，放緩去化，拉長周期，不走考慮壓縮節奏的“跑量”模式，而是轉向了高溢價，中流速的目標。
縱觀周圍以及保利的高端系產品，保利天悅【180+】、保利天珺【190+】、龍城天珺【170+】，其中保利天珺是略顯“保守”的案例。
其次，看目前保利暢銷產品——龍城璞悅，高峰月銷售超4億元，成交熱銷主力156平，小區戶均近180，結合保利前面的產品情況，大致推斷：
南屯地塊定位要吸取保利天珺，越級龍城璞悅，相較保利天悅要做到新規產品的迭代+公區配套的升級，故而產品升級也是符合邏輯的。
此外，保利深耕高端改善盤，對于此類客群的購買力和產品偏好有較高的沉淀，做融創的升級版，仍需和太原府的存量面積競爭，單價勢必膠著。
主動拉開面積差距，重新定義南屯的土地價值，用產品迭代升級，新規高得房率，在面積相對控制的情況下，疊加保利的精裝優勢下，匹敵華潤瑞府高舊規的套內面積，打造新一代的商務區大平層。
大家認為保利南屯項目的售價在什么范圍更符合您的心理預期？
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