廣州第四貴樓盤找金主，萬億央企豪擲180億拿地后現資金壓力？

10月中旬，手拿597號牌的中鐵建在保利、越秀、招商、金茂、中海等10個競爭對手中，以幾近60億元代價搶下天河牛利崗北街地塊。

這宗地塊成交樓面價達到每平5.27萬元，成功登上了廣州樓面價第四貴項目。

僅僅過去一個多月的時間，中鐵建突然要賣這個項目的股權、尋求合作方。

前幾天，北京產權交易所披露信息顯示，廣州市天河區順信房地產有限公司（下稱：天河順信）增資項目對外公布，擬募集資金對應持股比例為49%，計劃募集金額為擇優確定。信息披露起止日為2023年11月29日至2023年12月26日。

天河順信由中鐵建華南公司全資持有，成立于2023年10月，注冊資本、實繳資本均為500萬元。于2023年11月末，該公司資產、負債總計均為598,893.43萬元。

公告顯示，中鐵建主要對投資方和增資條件做了以下幾點要求：

1、境內、房地產開發經營、房地產二級以上開發資質，注冊資本超過50億元，財務、支付、信用良好；

2、需按照增資比例替中鐵建償還部分股東借款，金額不超30億元；

3、增資只接受貨幣（）現金出資，不接受聯合體投資、業績對賭、業績承諾、收益保證、股權回購等要求，不接受委托持股、資產管理計劃、契約型基金、信托計劃投資；

4、信息披露期內為盡職調查期，意向投資方可以開展全面了解。

同時，中鐵建還設置了一些選項條件：國有企業背景優先，考核投資方財務、盈利、投資、融資等綜合實力，以及對中鐵建文化、經營理念、項目規劃設計與建設研究的認可。

先算一筆賬，天河順信資產總值59.89億元的49%股權對應價值約29.35億元。

看到這個金額，加上附加選項條件，其實大概率能明白本次意向投資方可能就是一起搶地的競爭對手：保利、招商、中海、越秀、金茂、華發、中鐵置業等。

全國各大開發商中，能拿得出超過29億元現金的房企，除了華潤置地，可以說差不多都參加了這次天河牛利崗北街地塊土拍中。

過去兩年時間里，中鐵建在廣州拿地勢頭是國企、央企十分兇猛的一個。

2021年至今，廣州公開土地市場，民企逐漸消失身影，取而代之是地方國企、以及大型建筑央企。其中，中鐵建的身影出現在各大土拍現場，期間共豪擲179.73億元拿下7宗土地，總建筑面積約132.42萬㎡

7宗地塊中，5宗地塊為中鐵建全資持有，總投資金額約139.2億元。

這3年時間里，中鐵建從番禺、南沙、花都、黃埔、增城等非主城區，成功擠進了主城區海珠、天河，拿下海珠區洛溪橋西側AH101728地塊和天河區牛利崗北街168號AT0208111地塊。

主城區2宗地塊，都有望打造為低密度高端項目，不過都十分考驗中鐵建的產品力。

其中，洛溪橋西側地塊案名為“西派粵府”，雖有望江景色，但是處在的板塊，周邊“沒商業、沒教育、沒醫療、沒公園”。同時，還有一個拆到一半就爛尾的佳兆業中心項目和一片破舊廠房，以及東邊不遠的正在拆遷的瀝滘村舊改。

海珠西派粵府項目動工時

這個項目早前吹風價去到了10萬+，現在降到了7.8萬元/㎡。而過了洛溪橋，目前番禺區在售的兩個改善型樓盤龍湖御湖境、上馨華府，價格還不到5萬元/㎡，不僅有江景，居住氛圍更成熟。

所以，一個理智的消費者會怎么選？

天河牛利崗北街地塊處在板塊，商業、居住等方面則比較成熟，但教育方面只能依靠旁邊的越秀天河和樾府項目。

但這宗地塊早前為什么會流拍，起拍價過高、配建安置房多背后，其實根本原因是地塊素質談不上差但也不優越。項目處在天河、白云的交界處，周邊除了越秀的項目外，還有次新信達金茂府。

過了怡新路之后，白云區在售的云裳峯尚、越秀星匯云城售價在5.5萬元/㎡。內卷到極致，市場傳聞消息稱，天河北某項目開盤4個月去化僅10%。

進入主城區的兩個項目，對于中鐵建來說，是很大的考驗，既要拼產品力，又要拼營銷能力。

這種情況引入有資金實力和操盤實力的合作方，是不是一種更好的選擇？

2019年9月，中鐵建也掛牌出讓了增城中新中國鐵建國際公館、番禺廣晟中國鐵建花語嶺南兩個項目的股權和債權，合計底價8.31億元，投資方平安不動產分別拿下兩家公司40%、30%股權。

從天河順信引入意向投資方設置了條件中，中鐵建也急需給股東償還一筆巨額借款；同時，諸多限定條件，或許也已暗結聯姻。

根據中鐵建過往廣州項目操盤和參股項目情況可以發現，保利是其合作次數最多的企業，華潤、廣州城投、招商蛇口、金茂同樣存在項目交集。

此外，中鐵建目前房地產開發業務面臨著增收不增利的難題，且投入成本大。

中國鐵建2023年中期財務數據顯示，房地產開發業務銷售金額533.7億元，收入微增至214.11億元，毛利率下跌3.86個百分點至12.32%，利潤總額下跌42.89%至9.96億元。

同時，中鐵建經營現金流、投資現金流分別為-193.43億元、-283.5億元，籌資現金流為609.36億元。

中鐵建目前房地產開發成本預計投資總額約4686.99億元，其中存貨中房地產開發成本余額中包含的借款費用資本化金額151.69億元，期末現金及現金等價物余額為1712.69億元。

短期借貸則遠超過現金余額，包括短期借款973.85億元、一年內到期的非流動負債434.66億元、一年內到期的應付債券753.47億元，總額為2161.98億元。

盡管目前中鐵建維持著100%的還款和兌付利息，同時在全國各地瘋狂拿地，然而賬面依然存在著一定的現金壓力。