這兩天，翻了一下貝殼找房2023年業績。

光看交易額、收入和利潤，貝殼找房表現真的十分亮眼。2023年，貝殼找房GTV同比增長20.44%，達到了3.14萬億元，增長主要來自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬億元，新房交易額僅增長6.65%。

這樣的業績表現，很真實地反映了房地產行業的現狀。

統計局數據中，2023年商品房銷售額11.66萬億元，同比下降6.5%。貝殼研究院自身測算數據中，全國二手房交易額為7.1萬億元，同比增長30%。

這還是有質量的業績增長，四個方面數據體現出來：

1、收入上看，貝殼找房收入增長28.2%至778億元，毛利增長57.25%至217億元，毛利率也增加了足足5.16個百分點至27.89%。實現上市以來首次虧轉盈，凈利潤為58.9億元，經調整凈利潤暴漲244.64%至97.98億元。

2、業務上看，二手房收入增長16.18%、新房收入增長6.62%；家裝業務成為了新的增長點，收入暴漲118%至109億元；新興業務收入暴增200%至84億元。

3、店、人產出比上，門店數量增加超過3300家、經紀人數量增加3.36萬人，店均營收比由149.85萬元增至177.56萬元，經紀人均營收比15.41萬元增至18.19萬元。

4、盈利上看，二手房賺錢能力由2022年1.53%略降到1.38%；新房賺錢能力保持在去年同一水平3.05%。核心業務房產交易利潤率均有所提升，二手房、新房利潤率分別增加7.34個百分點至47.2%、增加2.95個百分點至26.56%。

不得不說，貝殼找房靠著商業模式的成功渡過了下行周期。但是這份漂亮的盈利數據都是從加盟商、經紀人手中扣下來的。

首先，去年，貝殼找房門店數量、經紀人團隊都在大規模鋪展，分別增加了超過3千家和3萬人，但很有可能是通過降低加盟費和平臺服務費的方式，引入加盟商和外部經紀人。

有兩個證明事實，一是、貝殼找房自身已經提交鏈家門店數量有所減少，還有內部分傭成本與同期持平；二是、平臺服務、加盟服務相關收入沒有明顯增加，由35億元增加到51億元，外部傭金成本增加了約52億元。

52億元成本卻產生了多達5140億元的房產交易額，這樣的投入、產出比是十分劃算的。

其次，效益有了，下面就看如何提高利潤空間了，無非就是：向開發商提高市場渠道銷售費用、提高消費者傭金比例、提高門店服務費用、減少人員，還有降低經紀人傭金分成比例。

從財報數據來說，貝殼沒有對開發商市場渠道、消費傭金部門展開說明，不做推斷。門店服務費用上面提及增加收入不明顯，有可能是保持不變。

同時，我們從社交平臺貝殼找房離職員工分享中也看到，貝殼找房反而是降低了加盟門檻，方便快速進行門店和經紀人鋪展。還有消息說，當時推進家裝業務的時候，將房產內部經紀人轉移家裝業務中，也讓很多人選擇離開。

真實與否，還請知情人士留言說說。

那剩下的就是人員減少、經紀人傭金部分。

在2021年11月、2022年5月，貝殼找房在研發、市場、運營多個部門已經進行了兩輪大規模裁員，裁員比例達到了50%，人數超過了萬人。

所以，去年在大規模鋪展門店和人員下，不可能反著走。2023年，貝殼找房雇員人數由9.85萬人增加到了11.63萬人，其中經紀人和支持人員增加了1.72萬人，占新增雇員比例的96.6%，應付薪資和福利成本由9.58億元增加到了12.2億元。

以房產交易為核心業務的貝殼找房，想要提高收入，最有效直接的辦法就是降低經紀人傭金比率。

對比房產交易收入、分傭情況，貝殼找房傭金分成從1.62%降到了1.51%。想要提高加盟商和外部經紀人的積極性，肯定不會降低傭金分成，從1.28%提高到了1.29%，內部經紀人卻從1.95%下降到了1.72%。

2023年通過鏈家完成的交易額達到了1.04萬億元，傭金分成一減少，收入立馬增加了近24億元。

行業下行中，貝殼找房給到加盟商的傭金分成不高，還降低內部經紀人的傭金分成，底氣在哪里？

不用多說，憑借自身的行業支配力，對于市場渠道的掌控能力，貝殼找房這份財務數據是很好的證明。

二手房交易額2.03萬億元、新房交易額1萬億元，對應前面說的11.66萬億元和7.1萬億元，貝殼找房市場比例份額高達8.6%和28.6%。

這么高的市場占有率，足夠體現貝殼找房的市場支配能力了。

還有一點很重要的是，貝殼找房業務主要集中一二線城市，還要在全國交易額基礎上減去不少，分子不變分母減少，市場占有份額更加難以想象。

有這樣的能力，想要多少利潤，不是改改加盟要求、調調傭金分成就搞定了嗎？

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