廣東
開盤3個月，僅備案8套房？
就算在樓市下行階段，在深圳樓市應該也是少有的現象。
而位于光明中心區板塊的越秀星科源啟，就出現了這種情況。
10月18日，越秀星科源啟府首次開盤推出153套建面約89-112㎡三至四房，開發商對外宣傳當天成交金額約2.1億元，累計成交61套，去化率約為40%。
截止今天(1月19日)剛好滿3個月，來自深圳住建局數據和行舟深房數據顯示，項目僅備案8套房源、加上已錄入合同和已簽認購書，綜合去化率約28.1%，還不知道這些已簽認購書的有多少最終能轉入備案，整體去化只能用“慘淡”二字形容。
(截圖來源：行舟深房）
這還不夠，對比光明區下半年開盤的深鐵睿著、中建觀玥、潤瑧園等一手樓盤銷控數據，越秀星科源啟實屬賣得“較慘”的新盤。
（截圖來源：行舟深房）
值得關注的是，項目附近的深鐵睿著于2025年12月20日開盤，當天去化率高達66%，目前已備案+已錄入合同比率超過32%，銷控數據直接吊打越秀星科源啟。
在樓市數據造假已成行業潛規則的背景下，開發商通過“員工假簽約”“小訂沖量”“包銷兜底”等方式美化業績早已不是秘密。
但越秀星科源啟的造假操作之所以引發熱議，在于其數據差異突破了常規合理范圍——從官宣40%去化到實際不足28.2%，近半數“成交”憑空消失，這種近乎赤裸的數字游戲，不僅消耗著品牌公信力，更折射出項目面臨的真實銷售壓力。
1
三重困境：
配套短板、環境硬傷與競品擠壓
越秀星科源啟的去化困局，絕非單一市場因素導致，而是項目自身短板與外部競爭環境共同作用的結果。
①
區位尷尬：“中心區”名頭下的配套真空
項目雖對外宣稱位于光明中心區板塊，但實際配套距離與宣傳存在顯著落差。
作為剛需群體核心訴求的“商業、地鐵、學校”三大配套，均未能實現近距離覆蓋：距離規劃中的星河COCO City超2.6公里，即便該商業體于2025年12月19日開業，也難以滿足日常高頻消費需求。
項目距離地鐵6號線支線圳美站約900多米，光明站約1.4公里，步行至少需要30分鐘左右，日常地鐵通勤極為不便。
教育方面，雖規劃有18班制幼兒園及九年一貫制公辦學校，但后者尚未開工建設，學區劃分與辦學質量均存在不確定性，與周邊已明確優質學區的競品相比缺乏吸引力。
②
環境硬傷：噪音粉塵雙重侵擾
項目緊鄰光僑路主干道與廣深港鐵路線，而根據深圳市聲環境功能區劃分，光僑路、廣深鐵路沿線屬于交通干線兩側區域，噪音污染風險顯著。
（越秀星科源啟項目位置圖）
對于主打居住舒適度的剛需盤而言，全天候的車流、鐵路噪音及伴隨的粉塵污染，成為不可忽視的減分項。
盡管開發商在宣傳中強調“生態環境優美”，緊鄰科學公園與歡樂田園，但自然景觀的優勢難以抵消交通干線帶來的居住體驗折損，尤其對注重生活品質的剛需家庭而言，環境短板成為關鍵決策障礙。
③
市場內卷：光明新盤扎堆分流客群
2025年第四季度，深圳新房市場迎來集中供應，僅光明區就有1765套房源入市，越秀星科源啟面臨著激烈的同城競品擠壓。周邊的深鐵睿著、振業天境云庭、滿京華金碩華府等項目，在區位配套、價格定位上形成直接競爭，進一步分流了剛需客群。
更嚴峻的是，深圳樓市正呈現“核心區供不應求、遠郊區供過于求”的結構性分化，光明作為非核心熱點區域，整體去化壓力本就較大，越秀星科源啟的自身短板在這種市場環境下被進一步放大。
2
剛需盤的“生存邏輯”已變
越秀星科源啟的遇冷，本質上是市場回歸理性后，剛需購房邏輯轉變的縮影。
2025年深圳樓市數據顯示，300-400萬元價格段、70-90㎡戶型的剛需產品仍是成交主力，但購房者的決策標準已從“低價上車”轉向“性價比為王”，商業、地鐵、學校的“硬配套”與居住環境的“舒適度”成為核心考量因素。
對于開發商而言，單純依靠板塊概念炒作、數據造假美化業績的時代早已過去。
在庫存高企、競爭加劇的市場環境下，只有真正解決購房者的核心訴求——明確的配套規劃、可控的居住成本、穩定的交付保障，才能在剛需市場中站穩腳跟。
越秀星科源啟的案例也警示：任何脫離實際需求的營銷包裝，終將在真實成交數據面前原形畢露，而品牌公信力的修復，遠比短期業績造假的代價更為高昂。
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