萬科的300億借款和885億虧損

　　2025年，是萬科成立以來最慘烈的一年。

　　曾經的地產一哥，交出了上市35年最難看的成績單：全年營收2334.3億元，同比下滑32%；歸母凈虧損885.6億元，相當于每天虧掉2.4億元，虧損額同比擴大近8成。

　　另一方面，身為第一大股東的深圳地鐵集團，全年累計向萬科輸血291.3億元，以極低利率撐起公司現金流。

　　一進一出、一虧一借，勾勒出萬科從“盈利機器”到“靠股東續命”的殘酷轉折。

　　疊加一年內兩次換董事長、核心高管集體離場，疊加千億債務壓頂、短債覆蓋不足五成，萬科的2025年，不是業績下滑，是整個基本面的“生死局”。

　　股東輸血填不滿虧損黑洞

　　2025年的萬科，用一組極端數據，撕開了行業寒冬下龍頭的傷疤。

　　先看虧損：全年營收2334.3億元，同比跌31.98%；歸母凈利潤-885.6億元，同比暴跌78.98%。這不是小幅虧損，是史上首次巨虧，虧掉了過去近3年的凈利潤總和。

　　虧損從哪來？核心全是地產主業的“內傷”。

　　房地產開發收入1906.5億元，同比大降36.7%，占總營收81.7%。銷售端徹底崩盤：全年銷售面積1025萬平、銷售額1340.6億元，同比分別跌43.4%、45.5%。曾經的“金九銀十”，變成全年無旺季，去化率持續走低。

　　利潤端更慘：開發業務結算毛利率僅8.1%，扣除稅費后營業利潤率只剩2.8%。賣一套房賺的錢，還不如存銀行利息。

　　更致命的是資產大洗澡。全年新增計提信用減值、資產減值超500億元；部分大宗資產、股權交易折價出售，直接虧掉賬面值。加上存量項目減值、投資虧損，最終把全年利潤砸成負數。

　　再看借錢：2025年，萬科幾乎每月都在向大股東深鐵集團伸手。

　　2月兩次借款28億、42億；4月33億；5月15.52億；6月30億；7月62.49億；10月22億；11月16.66億。全年累計借款291.3億元，平均每1.2天就進賬1億。

　　這筆錢條件“很優惠”：期限最長3年，利率2.34%（1年期LPR減66基點），遠低于市場融資成本。部分借款還以萬物云股權質押，幾乎是“定向輸血”。

　　借錢用途很明確：全部用于償還公開市場債券本息。2025年，萬科靠這筆錢完成332.1億元公開債務兌付，勉強守住“不違約”底線。

　　對比更扎心：全年虧掉885.6億，股東全年只借了291.3億——虧掉的錢，是股東輸血的3倍多。

　　一邊是業績黑洞越補越大，一邊是靠大股東“續命”維持現金流。2025年的萬科，不是在經營，是在“拆東墻補西墻”。

　　萬科管理層的動蕩與更迭

　　比業績更動蕩的，是萬科管理層的“大地震”。2025年，萬科完成從“職業經理人時代”到“國資全面掌控”的徹底切換。

　　第一波：郁亮時代落幕。

　　2025年1月27日，執掌萬科6年的郁亮辭去董事會主席，僅留任執行副總裁。深鐵集團董事長辛杰接任董事長——這是萬科成立以來，首次由大股東直接派任一把手。

　　標志意義極強：持續20多年的“職業經理人主導”模式終結，深鐵（深圳國資委）正式接管萬科控制權。

　　第二波：辛杰“閃電下臺”。

　　辛杰任期僅9個月。2025年10月12日，辛杰因“個人原因”辭職，次日黃力平接任董事長。

　　辛杰在位期間，萬科虧損持續擴大、債務壓力飆升、組織架構大調整。外界普遍認為，其離職與業績失控、國資考核壓力直接相關。

　　第三波：黃力平全面接盤，郁亮徹底退出。

　　黃力平來自深鐵集團，接任后迅速掌控董事會。2026年1月，郁亮到齡退休，辭去所有職務；3月，工商變更完成，黃力平接任法定代表人。

　　至此，萬科核心管理層徹底換血：

　　原董事長郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭等“老萬科”全部離場。

　　新任董事長黃力平、非執行董事胡國斌、雷江松等，均來自深鐵集團。

　　2025年9月，萬科撤銷運行近20年的“集團-區域-城市”三級架構，推行扁平化管理，40年來最大架構調整。

　　這場換血，本質是控制權轉移+危機問責。

　　深鐵要的是“穩局面、控風險、保兌付”，不再追求規模擴張。黃力平上臺后，明確提出“戰略聚焦、規范運作、科技賦能”，核心就是收縮戰線、降負債、保現金流。

　　但代價也很明顯：管理層頻繁更迭，導致戰略搖擺、執行斷層。2025年萬科多次調整銷售目標、放緩拿地、暫停新項目，本質是“沒人敢拍板、一切求穩”的求生狀態。

　　債務壓頂，萬科還能撐多久？

　　巨虧+頻繁換帥背后，是萬科最嚴峻的債務危機。2025年末，萬科財務指標全面惡化，短期償債能力瀕臨紅線。

　　先看核心債務數據：

　　資產負債率76.89%，同比提升3.23個百分點。

　　凈負債率123.48%，從80.6%飆升超40個點，遠超行業安全線。

　　有息負債合計3584.8億元。

　　一年內到期有息負債1605.6億元，占比44.8%。

　　賬面貨幣資金僅672.4億元。

　　最危險的指標：現金短債比0.42。手里的錢，連一半短期債務都覆蓋不了。資金缺口超900億元，流動性嚴重枯竭。

　　債務結構更兇險：

　　2026年到期公開債146.8億元，其中4-7月集中到期112.7億元，兌付壓力“尤為突出”。

　　2025年11月起，萬科已對3筆債券（22萬科MTN004/005、H1萬科02）完成展期。

　　母公司層面更緊張：可動用現金僅9億元，短期債務超1100億，覆蓋比例接近0。

　　為續命，萬科已用盡手段：

　　股東持續輸血：2025年深鐵借款291億，2026年仍在申請新增額度。

　　資產變賣：出售部分商業、寫字樓、股權項目，回籠資金超百億。

　　債務展期：與銀行、債券持有人談判，延長到期期限、降低利率。

　　收縮投資：2026年新開工、竣工面積較2025年“腰斬”，暫停所有非核心拿地。

　　保交付優先：全年交付11.7萬套房，把有限資金全部投向竣工，避免爛尾引發信任崩塌。

　　但風險仍未解除。黃力平在業績會上直言：“當前經營形勢十分嚴峻，集中兌付壓力依然突出”。

　　市場更擔心：一旦深鐵輸血放緩、債務展期受阻，萬科隨時可能觸發流動性危機。從“行業標桿”到“債務壓頂”，萬科的2025年，是整個地產行業縮表出清的最慘烈樣本。

　　對萬科而言，2026年才是真正大考：4-7月百億債務集中到期、銷售能否企穩、資產處置能否跟上、股東支持是否持續。

　　對行業而言，萬科的困境證明：即便是龍頭，也逃不過“高負債、高杠桿、高周轉”的歷史清算。

　　從“宇宙第一房企”到“求生模式”，萬科的2025年，不是一家公司的低谷，是一個時代的落幕。