廣東
樓市真在回暖嗎？深圳剛剛給出了一個(gè)矛盾的答案。
就在6月25號，保利以105.1億拿下寶安中心區(qū)一塊地，溢價(jià)率接近100%，樓面價(jià)8.79萬/㎡，刷新了寶安地價(jià)紀(jì)錄。而月初南山粵海街道剛拍出過一塊單價(jià)地王，一個(gè)月內(nèi)兩塊百億級地王，很多人開始慌了。
但我要說，這恰恰不是普漲的信號，而是樓市被撕裂的明證。
先看看保利為什么敢這么玩。因?yàn)轳R路對面就有一個(gè)“實(shí)盤驗(yàn)證”——去年8月，招商蛇口和華潤聯(lián)合體拿下寶中相鄰地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)不到6萬。從拿地到今年4月開盤，只用了8個(gè)月，備案均價(jià)約15萬/㎡，實(shí)際成交13-14萬，首推當(dāng)天去化95%，加推直接日光，單日銷售額破60億。樓面價(jià)6萬，售價(jià)14萬，8個(gè)月回款，這筆賬算得太清楚了。保利敢舉牌，不是賭市場會漲，是算死了這筆錢能賺。
這就暴露了問題的另一面：房企已經(jīng)徹底不玩規(guī)?；翘琢恕Ｒ粋€(gè)做投拓的朋友告訴我，他們現(xiàn)在拿地就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——能不能12個(gè)月內(nèi)清盤？算不過賬的地，再便宜也不要。寧可用高溢價(jià)換確定性，也絕不賭周期。
結(jié)果就是，全國土地市場極度收縮。1到5月百強(qiáng)房企拿地總額同比暴跌超40%，創(chuàng)五年新低，但深圳、杭州、武漢的核心地塊頻頻破紀(jì)錄。資金全部在往少數(shù)幾個(gè)城市的核心地段擠，三四線城市基本靠城投兜底。
更扎心的是，地王和普通人已經(jīng)沒關(guān)系了。
我身邊兩個(gè)朋友的故事特別典型。一個(gè)去年年底買了寶中附近的二手房，當(dāng)時(shí)心想著挨著寶中，地王出來肯定帶漲一波。結(jié)果今年地王一個(gè)接一個(gè)，他那套房子掛牌價(jià)一分沒漲，甚至看房的人還少了——買家都怕高位接盤，他到現(xiàn)在都沒解套。另一個(gè)朋友在龍崗買了剛需盤，當(dāng)初看中的就是“深圳房價(jià)永遠(yuǎn)漲”，現(xiàn)在月供1萬8，房價(jià)卻陰跌了將近10%，壓力大得整夜失眠。
過去一塊地王能讓整個(gè)板塊水漲船高，現(xiàn)在地王就是孤零零的地王。深圳去年拍出好幾宗高價(jià)地，今年初市場依然不溫不火，真正把熱度拉起來的是4月底放松限購的新政，不是地王。政策一刺激，一個(gè)月一二手網(wǎng)簽沖上1.1萬套，但你再細(xì)看，里面全是結(jié)構(gòu)性分化——核心豪宅日光，剛需盤去化率連一半都不到；低總價(jià)二手房成交活躍，向上置換的鏈條卻基本斷了。
深圳的樓市正在被撕成兩個(gè)世界。一個(gè)是頂豪的狂歡，一個(gè)是普宅的掙扎。你以為的“回暖”，只是前者制造的假象。
別看見地王就心慌。這一輪地王不是普漲的號角，而是分化的加速器。核心地段的核心資產(chǎn)確實(shí)有支撐，但指望全城跟著地王漲，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。
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