重慶
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撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1796篇原創
圖片來源|AI自動生成
2026年過去了一半，我國房地產市場仍然在震蕩中尋求穩定。
根據中指院最新數據，上半年100家房企銷售總額為15863.6億元，同比降幅較1-5月縮小了1.3個百分點，連續四個月縮窄。其中6月單月，100家房企全口徑銷售額環比增長11.8%。
2026年上半年，千億房企3家，較同期減少1家；百億房企34家，較同期減少12家。TOP10房企來看，增長格局也基本穩定了，如下表，根據蜜姐統計，二季度有4家房企銷售同比穩定增長，分別是：中海地產、招商蛇口、中國金茂、華潤置地，全部是央企或央企控股背景；
6家同比下滑，分別為：保利發展、建發房產、越秀地產、濱江集團、綠城中國、萬科地產，跌幅從-6.96%到-49.00%不等。
上半年蟬聯變幅榜首位的依然是中海地產，以1343.5億元的銷售額，同比11.83%的增幅，拿下2026年上半年TOP10房企增速榜首。
在蜜姐看來，中海的增長邏輯可以拆解為三層：第一，央企的財務優勢。背靠中國建筑集團，融資成本長期處于行業最低區間。
在行業融資渠道大面積收緊的背景下，中海幾乎不受影響，反而能以更低成本獲取優質地塊。
2024-2025年土地市場低迷期，中海在核心城市頻繁出手，北京、上海、深圳的高總價地塊屢屢被其拿下。這種"逆周期拿地"策略，在2025-2026年的銷售端開始兌現。
第二，產品聚焦一二線核心。中海的開發版圖高度集中于一線城市和強二線核心區，幾乎不碰三四線市場。
2025-2026年，全國樓市復蘇明顯的"核心城市先行"，北上廣深及杭州、成都等城市率先回暖，而中海恰恰在這些城市擁有充足的貨值儲備。別人無貨可賣，中海有貨且貨在對的地方。
第三，穩健經營的文化基因。 中海在行業狂奔期從未激進擴張，毛利率長期維持在20%以上，這為它留下了充足的利潤緩沖空間。
不過蜜姐注意到，其11.83%的增速較2025年前2月的32.56%已經明顯放緩，說明中海的增長也并非無限加速，核心城市的購買力恢復有上限，拿地擴張帶來的貨值轉化也需要時間。
下半年能否維持兩位數增長，取決于其新項目入市節奏和一線城市的政策松動幅度。
整體來看，蜜姐認為四家正增長企業有以下共同特征：全部是央企或央企控股背景；財務紀律先行；區域聚焦核心城市；產品差異化。
下滑組這邊情況則不盡相同。有的是規模慣性拖累，比如保利、建發。這兩家在擴張期沖規模過猛，囤積了大量三四線和弱二線土地。但現在全國復蘇不均衡，拖累了整體增速。
還有的是區域高度依賴，比如越秀、濱江。 越秀依賴廣州，濱江依賴杭州。城市降溫時幾乎沒有緩沖。
也有的是商業模式脆弱，比如綠城的代建業務在委托方減少時收縮明顯，自主開發又受杭州市場拖累，兩條業務線同時承壓。
最后就是信用風險，比如萬科，其下跌已經超越市場周期因素。
最后蜜姐還注意到，TOP10房企的變幅分化沒那么明顯了，比如上半年增速最高的中海地產銷售額同比增長11.83%，該數據在前5月為13.94%，前4月為14.17%。
另一邊上半年除開有特殊情況的萬科，TOP10房企銷售額同比降幅最大的為綠城中國-22.44%，前5月該位置是越秀地產-27.17%，前4月也是越秀地產-37.77%。
實際上萬科的銷售額跌幅也是在縮窄的，從前2月的-57.26%縮至前6月的49%。
可以預見，下半年的房地產市場，依然是方向比速度更重要。
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