當(dāng)前在不少城市的成熟住宅區(qū)里，涌現(xiàn)出了一個(gè)極其反常的畫面：夜幕降臨，總有幾盞窗戶終年黑燈，大門上的小廣告甚至積壓了厚厚的灰塵。

曾經(jīng)一房難求、爭(zhēng)相在櫥窗里掛牌的待租房源，如今卻被主人們心照不宣地?fù)Q了鎖，徹底封存。走到“寧愿倒貼物業(yè)費(fèi)也不愿放租”這一步，背后的賬本遠(yuǎn)比想象中骨感。

持續(xù)疲軟的市場(chǎng)租金早就無法填平高昂的電器折舊與翻新成本，而大規(guī)模保障性租賃住房的加速進(jìn)場(chǎng)，徹底將個(gè)人業(yè)主的生存空間壓縮到了墻角。更讓人心累的，是把鑰匙交給陌生人后，那些永遠(yuǎn)排查不完的意外損毀風(fēng)險(xiǎn)與維修拉扯。

精心打理的房子常常在退租時(shí)淪為垃圾場(chǎng)，一旦遇上各種隱患事故，幾年的租金收入甚至抵不過一次徹底的硬裝翻新。面對(duì)跌跌不休的回報(bào)率，手握余房的過來人們終于明白：在極不對(duì)等的租賃權(quán)益面前，讓房子保持絕對(duì)安靜，已經(jīng)是普通家庭最保本的避險(xiǎn)策略。

我們把時(shí)間線拉長(zhǎng)來看，其實(shí)，關(guān)于房屋管理的痛點(diǎn)一直沒斷過，之前網(wǎng)上就有一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)房東吃力不討好，當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為這只是矯情，但現(xiàn)實(shí)是，愈發(fā)沉重的維系代價(jià)正在改寫整個(gè)市場(chǎng)的邏輯。

人們都知道租金回報(bào)率是租金除以房?jī)r(jià)，按說房?jī)r(jià)跌了快45%，租金回報(bào)率應(yīng)該回升才對(duì)，但過去幾年房租上漲的速度很慢，根本沒跟上房?jī)r(jià)的跌幅，核心原因就是打工人收入沒漲，基本面不好。

房租完全看可支配收入，是真實(shí)的體感，房?jī)r(jià)完全看預(yù)期，只要覺得房?jī)r(jià)會(huì)漲，哪怕收入不高也敢加杠桿沖，2020年深圳還有人刷信用卡套現(xiàn)買房的。現(xiàn)在全市場(chǎng)租金回報(bào)率大約在1.8%左右，剛好比一年期定存高一倍，和現(xiàn)在的十年期國(guó)債收益率差不多。

但買國(guó)債不用操任何心，持有十年穩(wěn)拿1.8%的收益，買房子還要管租客，下水道堵了、漏水了都要管，還有回南天、老鼠、蟑螂這些糟心事。

對(duì)比其他資產(chǎn)：去年買滬深300能賺20%，相當(dāng)于樓市收十年的租金；中證紅利的股息率現(xiàn)在大概4.5%，光吃股息就比樓市高60%；二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)，收益率也在2%-2.5%之間浮動(dòng)，都比樓市的租金回報(bào)率劃算，從這個(gè)角度看，現(xiàn)在樓市性價(jià)比還是不高。

連低微的回報(bào)都難以保障，更不用提隨著時(shí)間推移，那些無法逆轉(zhuǎn)的房屋折舊成本正在暗中吞噬著利潤(rùn)空間。有人前后住過四套房子，也買賣過好幾套，經(jīng)驗(yàn)表明，房子跟人一樣，有黃金期，有巔峰期，巔峰期一般就維持十五年。

比如今年買的新房，到2040年前后就到巔峰期，之后會(huì)慢慢進(jìn)入衰退期。第一個(gè)原因是過去的建房材料不見得有那么好，第二個(gè)原因是材料本身也在迭代。

現(xiàn)在新房普遍用三槍low-e玻璃，20年前根本沒有這種東西。當(dāng)時(shí)的墻體、外立面普遍是涂料加瓷磚，用到真石漆已經(jīng)算很好了，現(xiàn)在普遍是鋁板加石材，材料一直在更新，老房子自然會(huì)衰老。

能維持二十五年黃金期的房子，真的少之又少。當(dāng)房屋步入衰退期，不僅對(duì)租客的吸引力會(huì)大幅跳水，高容積率帶來的維修改造成本更讓房東陷入了無底洞。

高容積率帶來的問題，總結(jié)了四個(gè)字：幾乎無解。等房子變成老破大之后，去看那些高容積率的房子，拆也拆不掉，搬也搬不走。

之前香港那場(chǎng)大火還有印象，燒的就是1970年代建的房子，內(nèi)部嚴(yán)重老化，但樓那么高，根本沒法拆。開發(fā)商算帳很簡(jiǎn)單，把三十層的房子拆掉，至少要造五十層才能回本。

但建筑超過三十層以上，成本會(huì)成倍上升，平安金融中心一百多層，建造成本是三十層樓的幾百倍，用料根本不一樣。越高的房子，到老化的那天，越?jīng)]有改善的可能性，房?jī)r(jià)也會(huì)快速下降。

除了不可抗拒的物理老化，決定租金上限的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也在這場(chǎng)拉鋸中徹底澆滅了業(yè)主的收租熱情。

中期就看收入，買房說到底還是看腰包里有沒有錢，短期可能被售樓處的裝修、銷售說的未來要修地鐵的美好預(yù)期打動(dòng)買了單，短則三個(gè)月，長(zhǎng)則一年，大概率會(huì)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，最后還是要看收入夠不夠還房貸。

看截止到四月份的生產(chǎn)和生活資料PPI環(huán)比數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局都能查到，從三月份開始，生產(chǎn)環(huán)節(jié)的PPI明顯拉高，核心原因就是美伊沖突，油價(jià)上漲，帶動(dòng)所有環(huán)節(jié)成本上升。

油價(jià)上漲影響物流、航空，連快遞費(fèi)都會(huì)貴幾毛錢，反映到整體經(jīng)濟(jì)就是成本上升，這不是好事，屬于輸入性通脹，收入沒增加，成本變高了，長(zhǎng)期下去就是滯脹，收入不漲，成本漲。

居民端的生活資料價(jià)格還是不溫不火，沒有上漲，說明需求不足，沒有瘋狂購物的動(dòng)力，生產(chǎn)資料自然賣不動(dòng)。從這些細(xì)微的層面來看，對(duì)收入的預(yù)期還不是那么好，至少?zèng)]有明確的反彈。

這種疲軟的收入預(yù)期直接傳導(dǎo)到了租賃市場(chǎng)，租房群體的支付能力受限，迫使手握房產(chǎn)的人們不得不面臨更嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。人均可支配收入增速曲線，從98年拉到現(xiàn)在，經(jīng)歷過疫情的波折，目前整體跟著GDP還在緩慢下降，年增速大約跟GDP增速的5%差不多。

杠桿率從98年房改一路拉到20年和21年就加不上去了，背不了債了，因?yàn)槭杖肷喜蝗チ恕Ｊ杖肷喜蝗ィ瑐鶆?wù)也到了臨界點(diǎn)，最高的時(shí)候杠桿率到過62%，這兩年有微微下降的趨勢(shì)，現(xiàn)在到了59%。

深圳的杠桿率何止65%，全國(guó)平均現(xiàn)在是58%，深圳有90%以上。覺得樓市能快速V型反彈嗎？挺難的。

在沉重的杠桿與萎靡的承租力面前，寧空不租成了基于國(guó)內(nèi)獨(dú)有的持有成本規(guī)則考量后的最終手段。最后看購房要素的持有收益，24年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，紐約、倫敦、東京的租金回報(bào)率都在3%以上。

每個(gè)人都可以用AI自己去查一下，深圳現(xiàn)在的租金回報(bào)率大概在1.8%左右，24年的時(shí)候深圳核心區(qū)的回報(bào)率只有1%，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)沒跌到位。

越核心的地方房?jī)r(jià)越高，雖然租金也高，但租金是由當(dāng)?shù)氐氖杖霙Q定的，房?jī)r(jià)是由預(yù)期決定的，所以當(dāng)時(shí)深圳核心區(qū)的回報(bào)率極低無比。可以對(duì)比下全球一線城市買兩百萬美金房產(chǎn)的持有成本。

綠色部分是購買時(shí)的成本，新加坡海外買家要付60%的印花稅，香港要付30%，北上廣深幾乎只有中介費(fèi)加契稅。黃色部分是房產(chǎn)稅或者維護(hù)成本，美國(guó)的房產(chǎn)稅比較高，日本也有，新加坡、香港的持有成本很低，中國(guó)幾乎沒有，除了物業(yè)費(fèi)。

最后是賣出的成本，不滿兩年要交個(gè)稅，多套房要交增值稅，如果是唯一住房的話，幾乎沒有賣出成本。所以在持有房子和買賣環(huán)節(jié)，中國(guó)的交易機(jī)制決定了換手率會(huì)更高，要是在美國(guó)或者日本，持有成本很高，買之前就會(huì)很謹(jǐn)慎，不會(huì)不停買賣搏短期預(yù)期。

到了去年，除了新加坡，全世界房產(chǎn)買賣成本的平均值大概在10%上下，國(guó)內(nèi)的交易成本還在繼續(xù)下行，這兩年各種稅費(fèi)都在降，這方面確實(shí)是遙遙領(lǐng)先的。正是因?yàn)槿鄙倭烁甙旱姆慨a(chǎn)稅等硬性逼迫，業(yè)主們才擁有了無視租金下行而從容選擇空置的余地。

用到了一份別人做的圖，做的挺好的，引出一個(gè)概念：市中心的房?jī)r(jià)收入比還要折算使用面積，因?yàn)橹挥兄袊?guó)用建筑面積，全世界都用使用面積。

就算按建筑面積來算，24年的時(shí)候深圳、北京、廣州、上海的房?jī)r(jià)收入比全部超過20倍，折算成使用面積的話，無一例外超過30倍。

國(guó)際上通用的健康范圍大約是5到10倍之間，也就是一個(gè)家庭不吃不喝5到10年能買一套房子，畢竟一個(gè)人打工也就打40年，拿四分之一的收入買房已經(jīng)夠夸張了。

雖然這兩年房?jī)r(jià)下行，按建筑面積算的房?jī)r(jià)收入比可能已經(jīng)降到十七八倍的水平，但還是很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全世界的平均水平。當(dāng)?shù)讓舆壿嬇c回報(bào)預(yù)期被徹底重塑，將大門鎖死便成了這群過來人拒絕下沉的最后體面。

剝開層層迷霧，所謂的“寧空不租”完全是無數(shù)業(yè)主在收益、風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間成本之間反復(fù)權(quán)衡后的防守之舉。

伴隨著大量低價(jià)保障性租賃住房的洶涌入市，本就不富裕的普通住宅租賃利潤(rùn)被徹底攤薄，留給個(gè)人房東的，只剩下那些難纏的電器折舊、毫無底線的衛(wèi)生損毀以及漫長(zhǎng)而折磨的維權(quán)黑洞。

當(dāng)千辛萬苦收來的租金連一次深度的房屋整修費(fèi)都覆蓋不了，甚至還要面對(duì)帶著租約的房源在二手置換市場(chǎng)里處處碰壁的窘境，絕大多數(shù)持房者做出了最精明的算計(jì)。

寧可老老實(shí)實(shí)墊付幾千塊錢的物業(yè)費(fèi)圖個(gè)清凈，也堅(jiān)決拒絕為了零星收益在泥潭中徒增煩惱，這便是當(dāng)下樓市里最為通透的大實(shí)話。