北京
文/廣州進深 嚴明會
越秀地產上周拿下的海珠琶洲中二區地塊，已經通過備案。
備案披露，項目總用地面積20415㎡，建筑面積36963.5㎡。
包含住宅及地下室、黨群服務站、社區居委會、物業管理、居民健身場所、社區養老服務機構等。
同時，這塊地還需要配建城市綠地、市政道路、河涌等，“小任務”還是比較多的。
對于這個項目，越秀計劃總投資24.17億元，很大的手筆。
項目起止年限為2026年7月至2029年7月，三年時間。
相較于其他房企的備案內容，越秀這個備案算是蠻簡單的。
甚至連最基本的“要蓋幾棟樓”都沒提及。
可見，越秀要么是樓棟規劃尚未最終落定，先備案趕著開工；
要么是刻意隱藏細節，故意保持神秘感。
畢竟地剛到手，還是這么一塊得之不易的靚地，長出來的產品自然是要好好打磨的。
豪宅“掉隊”
琶洲這塊地，對越秀來說意義非凡。
不只是因為，它殺到了保利的家門口。
更在于它即將推出的豪宅項目，將進一步助力越秀搶占廣州豪宅市場份額。
同時，撼動保利在核心片區的高端統治力。
最近兩年，廣州豪宅市場被保利包攬大半風頭。
隨著保利天曜、保利天奕、保利玥璽灣等高端住宅接連入市，保利分走了廣州大量高凈值客群。
并且，還有個“小保利”在旁同步上分，保利置業的保利翡麗甲第去年開盤也是一炮走紅。
而越秀這兩年在干啥呢？
——主要在剛需及剛改市場深耕。
比如，去年入市的越秀貝好家嘉悅云啟、越秀鴻璟臺；今年開盤的越秀閱璟臺、越秀萬博和臻三期等。
這些樓盤建得很快，賣得也不錯。
然而，豪宅賽道卻終歸有些“掉隊”。
雖然去年，越秀也推出了越秀江灣潮起這種“一半豪宅、一半改善”的混合型改善住宅，但說到底總歸不是“純豪宅”。
加之越秀江灣潮起體量較小，只有4棟樓，小戶型、大平層混雜，圈層不夠純粹，和真正的高端盤還是有點兒區別。
另外，還有個頂豪琶洲樾·華樾，去年初入市，至今網簽8套，市場反響較為一般。
當然，越秀還有個王炸在手——珠江新城的馬場地塊。
這個項目一出，肯定是要顛覆廣州豪宅市場的，但沒那么快。
馬場地塊，保守估計最快也要到明年上半年了。
而琶洲這塊地體量不大，按照越秀以往的速度，今年底可能就有機會亮相。
市場先機嘛，能搶占一點兒是一點兒。
所以進深君覺得，越秀琶洲這個豪宅項目，來得正是時候。
地塊回顧
6月30日，海珠區琶洲中二區AH041208地塊競價出讓。
吸引中海、保利發展、越秀、招商、綠城、建發、中鐵置業7家房企參拍。
整場土拍歷經兩個多小時、88輪競價，最后只剩越秀、保利兩家相爭。
最終被越秀拿下。
成交總價137498萬元，折合樓面價60705.5元/㎡（未扣除配建），溢價率46.28%。
地塊出讓宗地面積9060㎡，計算容積率建筑面積22650㎡，容積率2.5。
其位于琶洲核心區域，旁邊是板塊內的豪宅標桿——保利天悅，一路之隔就是抖音華南總部，地段優越。
周邊還有萬勝圍地鐵站、萬勝廣場、保利廣場等配套。
且離江邊也不遠，未來高層單位或可望江景。
該地塊此前曾歷經調規，容積率從4.1下調至2.5，限高從100米降至80米。
總建面也大幅收縮，從約4萬㎡“腰斬”到2.26萬㎡。
說白了，就是降容提質，以更加匹配“好房子”建設標準。
地塊成交價突破6萬元/㎡，這個地價并不低。
未來入市后，項目普通樓層均價大概率站上10萬+/㎡，一線江景、中軸景觀樓王單位價格將會更高。
二手房方面，地塊旁邊的保利天悅，目前二手住宅掛牌均價在14萬+/㎡。
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