原創 劉曉博

今天下午，上海市財政局、稅務局聯合發布了“關于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知”，宣布對上海試點的房產稅政策進行重大調整。

此次調整的核心是：對符合條件的非上海戶籍居民家庭實施稅收減免、優惠。

熟悉房地產行業的朋友都知道，上海和重慶從2011年開始在內地率先試點了個人住宅房產稅。

此次新政前，外地居民家庭或者個人在上海購買的住宅，新購的首套及以上的住房都需要繳納房產稅（需持有上海居住證滿3年或積分達到120分等條件才能申請免征）。

新出臺的政策是：

持有上海居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有上海市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人：

在上海市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。在上海市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算征收房產稅。

持有上海市居住證不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算征收房產稅，待持有居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。

以上政策自2025年1月1日起執行。購房人已購應稅住房符合上述暫免征收規定的，可向應稅住房所在地稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，對所屬期在2025年1月1日以后多征收的稅款可予退還。

舉例說明一下：

如果一個非戶籍家庭擁有3年以上的上海居住證，那么首套房是免征房產稅的，哪怕房本面積遠超常規。

如果買了2套或者多套，可以合并計算。比如這個家庭有4名成員，免稅面積為240平方米。這個家庭擁有3套80平方米的住宅，那就都可以免稅。如果這個家庭擁有兩套住宅，1套150平方，一套120平方，則只需繳納30平方米住宅的房產稅。

具體怎樣計稅？

按照上海的最新政策，新購住房單價小于等于94446元/平方米的，稅率為0.4%。超過94446元/平方米的，稅率為0.6%。

納稅額 = 應稅面積 × 新購住房單價 × 70% × 稅率。

假設一個家庭需要交稅的住宅面積是50平方米，當時購買的價格是每平方米6萬元，則每年應該繳納0.84萬元。

近年來，隨著房地產市場進入調整期，上海和重慶都不斷在房產稅問題上松綁，釋放利好。

比如今年5月重慶出臺政策，宣布不再將市外人員（在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人）購買普通住宅納入征稅范圍。

這意味著，“市外人員”無論在重慶購買多少套普通住宅，都不用繳納房產稅。

如果購買非普通住宅（比如獨棟別墅、高單價住宅），一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，免稅面積為180平方米。

房產稅是一個老稅種，從1986年就開始征收了。在重慶、上海試點之前，房產稅不對個人擁有的住宅征收。

近年來，國家幾次試圖立法的是房地產稅，可以看作是房產稅的升級版。由于尚未完成立法，所以一直沒有推出。

上海、重慶在個人住宅房產稅上不斷出臺優惠政策，是為了進一步穩住市場，激發需求。

同時也傳遞出一個重要的政策信號：房地產稅的立法、出臺，又變得沒有時間表了。

從長遠看，中國還是需要對房地產稅制度進行改革，推出持有環節的房地產稅。前提是房地產市場能承受，老百姓能承受，不會增加居民的實際稅負，不會導致內需萎縮、生育率下滑。

未來的房地產稅改革，將主要是稅收結構的變化。比如交易環節稅費降低，持有環節略微增加，總量保持穩定。

最近一段時間，樓市除了北、上、深接連出臺新政，上海進一步降低房產稅負擔外，還有兩個值得關注的政策：

1、縮減外商資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

翻譯成白話就是：內地住宅，對外資完全不限購了！

2、境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議即可在銀行先行辦理結匯支付購房款，事后再補交房產備案證明。

翻譯成白話就是：對外資內地買房在資金調撥、手續上給予方便，避免了來回跑審批。

重慶、上海房產稅減免力度加大，國家對外資、外商買房限制減少，都只能算中小利好，帶來的增量需求有限。但傳遞的政策信號卻是正面的，值得關注的。

今天上海房產稅新政發布后，房地產個股有明顯反彈。

接下來讓我們關注，下周一（9月22日）LPR會不會降息。如果降息10到15個基點，也是符合預期的。畢竟，美國剛剛降息了25個基點，中國也需要降息。即便9月的LPR不降息，10月也會降息。