428畝！合肥3月土拍啟幕，濱湖省府東要供地了！

2026年3月，合肥土地市場迎來年度首輪集中供應。根據合肥公共資源交易中心最新公告，本月將分兩批次公開拍賣10宗國有建設用地，總面積超428畝，覆蓋蜀山、瑤海、新站、包河四區。其中濱湖省府東板塊時隔一年再度供地，引發市場高度關注。

NO.1 | 壹

濱湖省府東地塊回歸，低密產品要來了

包河區BH202604號地塊無疑是本次土拍的最大亮點。該地塊位于濱湖新區省府東板塊的迎淮路以北、福建路以東，占地面積14.1648畝，容積率僅1.6，起拍單價1350萬元/畝，對應起拍樓面價12656元/平方米。

從區位來看，地塊緊鄰合肥四中北側，周邊環繞江山印、紫云賦、青云闕等成熟住宅小區，生活氛圍相對醇熟。值得注意的是，這是濱湖新區自2025年以來首次供應涉宅用地，打破了長達一年的土地"空窗期"。

來源：合肥樓市航拍

濱湖新區2026年2月新房成交均價達30386元/平方米，二手房均價15371元/平方米。BH202604號地塊12656元/平方米的起拍樓面價，與當前市場售價存在合理價差空間，為開發商預留了利潤空間。

更為關鍵的是，該地塊1.6的低容積率指標，為打造洋房、疊墅等低密改善產品提供了物理基礎。當前濱湖新房市場以大戶型改善產品為主，2026年2月成交數據顯示，150-200平方米戶型占比50.6%，200平方米以上戶型占比33.5%，剛需面積段幾乎無供應。BH202604號地塊有望填補區域低密改善產品的市場。

濱湖新區作為合肥"大湖名城、創新高地"戰略的核心承載區，近年來配套加速兌現。安徽省圖書館新館已確定落址濱湖省府中軸，占地約134畝。同時，省府東268畝TOD商業體規劃落地，將有效解決區域內商業配套不足的痛點。

從土地市場歷史表現看，2024年濱湖區出讓的11宗涉宅用地中，省府東板塊5宗全部由合肥軌道競得，顯示國企對核心板塊的堅定看好。此次民營房企是否會積極參與競拍，將成為檢驗市場信心的重要指標。

NO.2 | 貳

東部新中心持續發力，瑤海地塊承載區域升級期望

瑤海區在此次土拍中供應兩宗重點地塊，分別為YH202604號和YH202603號，合計面積137.28畝。

YH202604號地塊位于龍崗路以西、和平路以南，占地面積52.23畝，容積率1.8，起拍價800萬元/畝。地塊最大優勢在于教育資源——北側一路之隔即為合肥一中瑤海校區，西側臨近和平小學第二小學。

從開發角度看，52.23畝的適中面積配合1.8的容積率，適宜打造"高層+洋房"的產品組合。當前東部新中心板塊在售項目如偉星東新壹號、保利招商時光印象等，高層均價約1.6萬元/平方米，洋房均價1.8萬元/平方米。若該地塊以800萬元/畝的底價成交，對應樓面價約6667元/平方米，存在合理的開發利潤空間。

另一宗瑤海地塊YH202603號位于裕溪路以南、水東路以東，占地面積85.05畝，為本次土拍面積最大的居住用地。容積率2.0，起拍價700萬元/畝，對應樓面價5250元/平方米。

來源：合肥樓市航拍

該地塊位于東部新中心往東區域，臨近偉星玖璽臺小區，北側為和平小學新校東區。雖然周邊城市界面一般，廠房較多，但規模優勢明顯，適合品牌房企進行規模化開發。

合肥東部新中心是"十四五"規劃的重點發展區域，定位為"長三角新興增長極、安徽產城融合樣板"。教育配套方面也有實質性進展。近日，東部新中心板塊意禾泓廬項目學區正式落定，為合肥市和平路小學新校和合肥市第三十八中學新校區。教育資源的持續導入，將進一步提升區域居住價值。

NO.3 | 叁

合肥樓市結構性復蘇，土拍成市場信心試金石

2026年開年以來，合肥房地產市場呈現明顯的結構性復蘇特征。此次3月土拍恰逢市場關鍵節點，成交結果將傳遞重要市場信號。

2026年2月合肥新建住宅樣本均價15849元/平方米，環比上漲0.54%，漲幅位居全國百城第二位。這一表現明顯優于全國平均水平——同期百城新建住宅均價環比微跌0.04%。

來源：合肥樓市航拍

二手房市場同樣出現積極變化。雖然合肥2月二手房價15389元/平方米，環比下跌0.70%，但跌幅較1月的0.91%有所收窄。更為重要的是，合肥近期出現了5個區域二手房價格環比上漲的情況，分別是蜀山、高新、肥東、經開與瑤海，其中蜀山區漲幅接近10%。

從成交量看，合肥市場活躍度持續在線。2026年3月6日，全市二手房成交247套，環比3月5日上漲10.8%；3月前6天累計成交1497套，日均約250套。區域成交分布均衡，包河區、瑤海區、廬陽區、蜀山區四大主城板塊各成交30套左右，濱湖新區、新站區緊隨其后。

新房市場雖受春節網簽滯后影響，但復蘇節奏明顯加快。2026年2月，合肥全市商品住宅銷售金額榜首由包河區奪得，成交金額10.83億元，成交均價25066元/平方米；濱湖區以33722元/平方米的成交均價，與政務區并列全市最高。

當前合肥樓市政策環境持續寬松，為市場復蘇提供了有力支撐。首套及二套房商業貸款首付比例均降至歷史低位的15%，商業貸款利率穩定在約3.0%的水平。公積金貸款額度大幅提升，夫妻雙方最高可貸120萬元。部分關鍵政策窗口期明確設定至2026年5月，直接刺激了上半年尤其是3-4月的集中購房行為。

合肥樓市"核心堅挺、遠郊承壓"的格局依然明顯。2026年3月數據顯示，經開區、政務區、高新區為價格高地，二手房參考均價分別為15784元/平方米、13235元/平方米、13696元/平方米；而長豐縣、肥東縣、新站區為價格洼地，均價分別為5100元/平方米、5627元/平方米、5589元/平方米。

這種分化在土地市場也有體現。本次土拍中，濱湖地塊起拍價1350萬元/畝，瑤海地塊起拍價700-800萬元/畝，新站商業地塊起拍價僅108萬元/畝，價差超過12倍。不同板塊的土地價值差異，直接反映了市場對區域發展前景的預期。

NO.4 | 肆

結語

合肥3月土拍作為2026年土地市場的開篇之作，其意義不僅在于428畝土地的成交，更在于為全年市場定下基調。從供應結構看，本次土拍呈現三個顯著特點：

一是核心板塊稀缺供應。濱湖省府東地塊的推出，滿足了市場對優質地塊的渴求。在土地供應整體收緊的背景下，核心區地塊的稀缺性將進一步凸顯。

二是產品類型多元化。從低密洋房地塊到規模住宅用地，再到商業綜合體地塊，本次土拍覆蓋了多種產品類型，反映了市場需求的多樣性。

三是區域發展不平衡。不同板塊地塊的起拍價差異，客觀呈現了合肥各區域發展的不均衡狀態。這種差異在未來一段時間內仍將持續存在。

對于購房者而言，當前市場環境下需要保持理性，把握結構性機會：

剛需客戶可重點關注價格調整到位的二手房，以及地鐵沿線、配套成熟的低價區域新房。但需警惕遠郊"畫餅"板塊，避免陷入流動性陷阱。

改善型客戶則應聚焦政務、濱湖、包河等核心區域的優質品牌新盤或次新房，將產品力與居住品質置于首位。此類資產不僅滿足生活升級需求，也具備更強的保值能力。

投資者需極度謹慎，當前市場已徹底回歸居住屬性。應堅決遠離缺乏產業與人口支撐的遠郊板塊，優先考慮核心區流動性強、租金回報穩定的優質資產。

總體來看，合肥樓市正從政策強刺激下的被動托底，轉向供需再平衡與信心修復驅動的自發回暖。這場復蘇不是簡單的V型反彈，而是經歷深度出清后的理性回歸。3月土拍作為重要觀察窗口，其成交結果將為市場參與者提供有價值的參考依據。