（圖源：合生創展官網）

文/地產金融視界

5月26日，中央紀委國家監委網站通報：中國建設銀行廣東省分行原黨委委員、副行長席榮貴涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受中央紀委國家監委駐中國建設銀行紀檢監察組紀律審查和廣東省珠海市監察委員會監察調查。

通報簡短，但一個身份引發市場關注——席榮貴曾擔任合生創展集團執行董事兼行政總裁。

這一身份，將已停牌近兩月的合生創展再次推至聚光燈下。值得注意的是，合生創展曾是“華南五虎”之一，與恒大、碧桂園、富力、雅居樂并稱，位列中國最早一批百億級房企。

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席榮貴：從建行副行長到合生創展行政總裁

公開資料顯示，席榮貴擁有超過20年銀行業從業經驗。加入合生創展前，席榮貴曾于中國建設銀行股份有限公司任職23年。彼曾于2009年至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。自2018年9月1日起，席榮貴獲委任為合生創展執行董事及行政總裁。

2018年9月，席榮貴加入合生創展集團有限公司，出任執行董事及行政總裁。這一職位此前已空缺長達六年。在2018年年報里，合生創展方面提到委任席榮貴為公司行政總裁的原因，主要是“在財務總監之支援下，行政總裁確保能應付業務之資金需求，并密切監視營運及財務業績是否與計劃及財政預算相符，并于有需要時采取補救措施，以及就任何重大發展及事宜向董事會提供意見”。

據年報披露，席榮貴2018年的實際薪酬約為159.9萬港元，以此計算他的月薪約40萬港元，年薪約480萬港元。到了2019年，席榮貴的實際薪酬達到551.9萬港元。在2020年，席榮貴在合生創展工作了十個月左右，實際薪酬為451.7萬港元。在擔任行政總裁的26個月時間里，席榮貴累計拿到了1163.5萬港元的薪酬。

在席榮貴離職后到五年后事發，合生創展逐漸陷入了年報難產、審計師辭職等問題。

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審計分歧與年報“難產”：持續經營能力遭質疑

2026年4月，合生創展發布公告，提議解聘已合作多年的安永會計師事務所，改聘國富浩華（香港）。公告顯示，安永與公司之間仍存在若干“未完成事項”，包括部分審核詢證尚未回函、估值報告終稿及底稿尚在審閱，以及雙方就可持續經營評估假設的審計證據充分性仍在進一步溝通。

根據香港聯交所上市規則，發行人須在財政年度結束后三個月內（即2026年3月31日前）刊發經審計的年度業績。由于審計無法按期完成，合生創展的股票自2026年4月1日上午九時起在港交所暫停買賣。截至2026年5月底，合生創展尚未發布2025年全年經審計業績報告，停牌狀態仍在延續。

安永在辭任函中明確指出：截至2026年4月28日，公司管理層尚未向安永提供充分及適當的審計證據以支持其對集團的持續經營評估，安永現階段無法信納集團2025財政年度綜合財務報表采用的持續經營假設是否適當。

根據香港財務報告準則，“持續經營假設”被審計師質疑，意味著審計師認為該公司在未來12個月內可能存在無法正常運營的重大風險。

據中國企業資本聯盟副理事長柏文喜介紹，“持續經營假設”被質疑是審計報告中最嚴厲的警告信號，意味著審計師認為企業在未來12個月內可能無法持續經營。具體后果：財務層面，資產需按清算價值而非持續經營價值計量，賬面資產可能大幅減值；融資層面，觸發貸款交叉違約條款，銀行有權要求提前還款；市場層面，股票停牌，復牌遙遙無期，實質進入退市倒計時；經營層面，供應商、施工方要求現金交易，項目全面停滯；合生創展目前停牌已超兩個月，若無法按期提交經審計的財報，港交所將啟動除牌程序。

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“救火”珠光控股，合生創展流動性壓力加重

根據合生創展已披露的2025年中期報告，期內收益為64.71億港元，同比減少53.14%；毛利為25.52億港元，毛利率由去年同期的27%上升至39%，這一數據的增長主要為高毛利率的商業地產投資業務收益占集團總收益的比例上升。然而，公司股權持有人應占期內虧損為17.32億港元，而2024年中期該數據為盈利10.73億港元。

合生創展在中期業績公告中解釋了報告期出現虧損的原因：加回除稅后投資物業估值虧損凈額7000萬港元、除稅后捐贈為1500萬港元、出售一間聯營公司虧損凈額18.10億港元、除稅后資產處置虧損400萬港元，可供出售之發展中物業及可供出售之已落成物業以及財務資產減值撥備6.23億港元，核心利潤為7.90億港元。

根據公司2026年1月發布的未經審核運營數據，2025年全年，合生創展連同其附屬公司（統稱為“合生創展集團”）及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額為156.07億元人民幣，較2024年同期的166.29億元下降約6.15%。其中，物業合約銷售為139.12億元人民幣，同比下降12.5%；物業合約銷售面積為60.17萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米23120元人民幣。

截至2025年12月31日止12個月，合生創展集團及其合營公司及聯營公司以“合生”品牌代建管理之非自投物業（統稱為“合生代建管理物業”）的總合約銷售面積為約60955平方米，同比增長19.17%，合約銷售金額為約人民幣52.66億元，同比增長32.44%。

或許是代建業務的增長為合生創展提供了“底氣”，2026年上半年，合生創展以“代管代建”模式正式介入廣州市海珠區瀝滘舊村改造項目，并將案名由“珠光·海珠新城”變更為“合生·海珠新城”。

據中國新聞周刊等媒體報道，該項目的原主導方為珠光控股集團有限公司，改造范圍總用地面積為89.67萬平方米，計容總建筑面積為436.27萬平方米。其中，復建安置區面積為213.58萬平方米，融資區面積為222.68萬平方米，涵蓋118.46萬平方米住宅用地與104.23萬平方米商務商業用地。

5月11日，合生海珠新城官方微信公眾號發布了一篇名為《樓市回暖信號已至》的文章，其中提到了項目改名的情況、全面納入合生創展“代管代建+全鏈條服務”，以及五一期間項目迎來不少看房客戶。

值得一提的是，合生創展和珠光控股這兩家看似并未有任何聯系的上市公司，實際卻有著“血緣”關系。

據南方日報等媒體報道， 合生創展創始人朱孟依與珠光控股實控人朱慶伊（又名朱慶?。橛H兄弟，屬朱氏三兄弟中的老二與老三。合生創展由朱孟依1992年在香港成立，六年后在港交所上市，2000年啟動全國化擴張。合生創展一度被稱為“地產界的航母”，朱孟依“高溢價、多囤地、慢周轉”的發展方法也一度被很多地產老板借鑒學習。尤為值得一提的是，偏好舊改的合生創展在廣州有大量舊改項目。據不完全統計，僅在廣州，其就有十多個舊改項目，預計總投資額超千億。

珠光集團成立于1996年，創始人為朱慶伊，主營城市更新與高端住宅開發。但是在地產調整中，珠光集團也面臨較大債務壓力。截至2025年中期，公司財報顯示，珠光地產總負債301億港元，連續三年虧損超50億港元。公司旗下多個舊改項目由于資金鏈困境而被迫中止或退出。

除了合生創展，朱孟依早年還聯合兄弟朱拉伊等人在廣州創立珠江投資有限公司（下稱“珠江投資”）。不過前兩年朱孟依退出管理一線，他的子女也走到臺前，旗下合生創展與珠江投資也分別迎來了最新話事人。

在柏文喜看來，（此次合生創展接盤）不是市場化收購，而是典型的家族內部風險隔離與債務重組。從股權結構看，珠光控股與合生創展的實際控制人均為朱孟依家族（朱孟依、朱一航、朱桔榕），表面是兩個上市主體，實為“左手倒右手”；債務切割上，珠光控股負債累累、信用破產，將瀝滘項目“轉給”合生創展，實質是將優質資產從爛攤子中剝離，避免被債權人整體查封；而代管代建的“貓膩”則在于合生創展無需支付收購對價，卻以“代建”名義接管項目銷售權和現金流，既規避了關聯交易披露義務，又實現了資金歸集。

柏文喜進一步表示，海珠區住建局通報的“2026年6月交付”承諾，更像是配合政府維穩的權宜之計。考慮到合生創展自身已陷入審計危機，這個時間表可信度存疑。舊改項目的真正風險在于：復建地塊的交付承諾與融資地塊的銷售回款之間的資金鏈，任何一環斷裂都將導致全面爛尾。朱氏家族此舉，是用一個上市公司的信用為另一個上市公司續命，但最終可能雙雙墜入深淵。

從經營層面看，珠光控股虧損情況不容小覷。財報顯示，2025年珠光控股年度虧損62.20億港元；收入13.91億港元，同比減少12.30%。債務方面，截至2025年12月31日，該公司資產負債比率高達124%，較去年同期增長了43個百分點。報告期內，公司的現金及銀行結余約1300萬港元，但流動負債及負債凈額分別為約136.11億港元及29.37億港元，公司在一年之內須予償還或按要求償還之未償計息銀行及其他借款為約152.56億港元，公司的現有資金不足以覆蓋以上債務。

值得一提的是，這并非合生創展首次“救火”珠光控股，在此之前，合生創展已通過關聯機構接手了珠光旗下的黃埔區火村舊改項目，即現在在售的“合生中央城”。

但是，如今的合生創展也遇到了流動性危機。截至2026年5月底，合生創展未披露2025年全年經審計業績報告，停牌狀態仍在延續。根據香港聯交所上市規則，若合生創展無法在2026年9月30日前恢復股票買賣，公司將面臨被港交所取消上市地位的風險。

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