廣東
前段時(shí)間，我們幫助一位海外客戶，順利完成了融資購樓——買入一棟位于品川區(qū)南端天王洲一帶的復(fù)合型大樓。
這一棟樓，土地面積150平米1989年建成，符合新耐震標(biāo)準(zhǔn)，共7層：1樓適合店鋪經(jīng)營，2~5層可作事務(wù)所，6~7層為居住空間，目前滿租，交易價(jià)格約為4.2億日元（約2250萬人民幣)。
為何選擇這一標(biāo)的？
首先，日本買房最有價(jià)值的是土地，150平方米永久產(chǎn)權(quán)的一塊完整地皮，商業(yè)地域容積率500%，資產(chǎn)安全邊際高。其次，店鋪、事務(wù)所、居住三層收益結(jié)構(gòu)分散租戶類型，空置風(fēng)險(xiǎn)低于純住宅或純辦公。第三，天王洲隨羽田機(jī)場國際線擴(kuò)容、品川站周邊再開發(fā)，租金成長性和土地增值可期。最后，日本銀行對(duì)1989年新耐震、商業(yè)地域、復(fù)合收益型物件認(rèn)可度高，愿意放貸本身即是資產(chǎn)質(zhì)量的驗(yàn)證。
我們?cè)O(shè)計(jì)的投資與融資方案——
總價(jià)：約4.2億日元（約2250萬人民幣）
自有資金：約1200萬人民幣，約2.1億日元，占比50%
銀行貸款：約2.1億日元，成數(shù)50%，利率2.6%，期限20年
月利息支出：約45.5萬日元
收益預(yù)估測(cè)算：
這一棟樓毛租金回報(bào)率4.8%，年租金收入為2016萬日元，每個(gè)月租金168萬日元。扣除管理費(fèi)、修繕積立金及稅費(fèi)等，年凈租金收入1612.8萬日元。再扣除年貸款利息支出546萬日元，以自有資金2.1億日元計(jì)算，收益回報(bào)率達(dá)到5.08%。
這里的關(guān)鍵在于杠桿效應(yīng)的放大。若全款購買，凈租金回報(bào)率為3.8%；而采用50%貸款后，凈租金回報(bào)率提升至5.08%，杠桿效應(yīng)將自有資金效率提升了約1.3百分點(diǎn)。
這也是為什么在日本房產(chǎn)投資中，我們會(huì)建議，有能力的朋友盡可能去貸款買樓，往往在于投資亮點(diǎn)已經(jīng)不僅在于房產(chǎn)本身：
? 通過低息貸款撬動(dòng)杠桿，少量自有資金即可擁有東京核心區(qū)價(jià)值數(shù)億的整棟資產(chǎn)；
? 銀行審核為資產(chǎn)背書，間接驗(yàn)證物業(yè)優(yōu)質(zhì)；
? 日元貶值反而提供了套利空間，自有資金投入降低；
? 長期看，租金收入穩(wěn)定、資本增值潛力明確，現(xiàn)金流可觀；
簡單來說，越能盡早把東京房產(chǎn)看成一項(xiàng)金融產(chǎn)品，越能發(fā)現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)所在：實(shí)物、即時(shí)、低息杠桿。
1、作為實(shí)物資產(chǎn)，所見即所得，土地加建筑永久產(chǎn)權(quán)，抗通脹；
2、作為即時(shí)現(xiàn)金流，過戶即可收租，后續(xù)不需再追加投入，租金覆蓋月供；
3、作為低息杠桿工具，2.2%利率對(duì)比5%左右租金收益，實(shí)現(xiàn)正息差套利；
當(dāng)市場還在討論日元走勢(shì)時(shí)，聰明資金和買家已經(jīng)完成借日元、買日元資產(chǎn)、賺息差的三重布局。
如果想進(jìn)一步了解外國身份如何申請(qǐng)日本低息貸款買樓，撬動(dòng)更高收益，歡迎下方掃碼添加好友，一對(duì)一咨詢；
我們將根據(jù)您的需求預(yù)算，量身配置最適合的方案：
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
