6月的深圳給我們所有關(guān)注深圳樓市的人上了一課！非常經(jīng)典！

　　 經(jīng)常會(huì)有人說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)漲了，你看我們的收入沒(méi)漲啊！我們沒(méi)錢啊！我們經(jīng)濟(jì)體感不好啊！

　　 可是 如果地價(jià)漲了呢？地價(jià)漲需要不需要理由呢？

　　 先看下圖，這是深圳近期拍的三塊地——

　　 6月5日， 南山科技園地王 ， 深圳樓面單價(jià) 地王， 10.87 萬(wàn) /㎡ 。

　　 6 月12日， 前海桂灣地王 ， 前海單價(jià)地王 ， 9.5 萬(wàn) /㎡ 。

　　 6月25日， 寶中百億地王 ， 深圳總價(jià)地王 ， 105.1 億 ， 樓面 8.79萬(wàn) /㎡ 。

　　 三塊地分屬南山科技園（粵海）、前海桂灣、寶安中心，自東向西沿前海灣一字排布，從南山濱海一路延伸至寶安海岸線 。

　　 這么密集的在一個(gè)月內(nèi)連拍三塊地王，你說(shuō)不是“故意”的我是不相信。

　　 但更“故意”是，地王挨著當(dāng)下深圳最熱最標(biāo)桿打的項(xiàng)目，看下面這張圖片——

　　 以寶中地王為例。

　　 它和目前大熱項(xiàng)目 觀潮府 一路之隔，0米距離（隔小路相望）。

　　 2025年8月15日 ，觀潮府地塊，被 招商蛇口 + 華潤(rùn)聯(lián)合體 ， 以樓面價(jià) 59586 元 /㎡ ， 溢價(jià) 34.81% 成交。

　　 2026年6月25日， 作為寶中 觀潮府正北相鄰地塊北街坊 ， 被 保利發(fā)展 以 成交樓面價(jià) ：87924 元 /㎡ ， 溢 價(jià) 99.05% 。

　　 也就是同一個(gè)板塊的兩塊相鄰地塊， 在10月的時(shí)間里， 單平地價(jià)高出 2.83 萬(wàn)，地價(jià)漲幅近 48% ， 溢價(jià)率漲幅185%。 也就是單平米地價(jià) 每月平均上漲2800 ，漲幅每月上漲4.8%，溢價(jià)率每月上漲18.5%。

　　 是這塊地更好嗎？并沒(méi)有。因?yàn)橛^潮府可是一線臨海的海景地塊啊！

　　 如果一塊地是巧合，但三塊地都是如此還是巧合嗎？

　　 再看6月12日的前海地王。

　　 它和目前大熱的 招商海晏府 ， 0米距離（隔小路相望）

　　 2025 年 7 月 14 日 ， 也就是11個(gè)月前，被 招商蛇口 ， 以 成交樓面價(jià) ： 84180 元 /㎡ ， 溢價(jià)率 86.10% 拍下。

　　 2026年 6月12日，建發(fā)以 樓面價(jià)：95918 元 /㎡ ， 溢價(jià) 114.29% 拍下， 比海晏府樓面單價(jià)高 1.18 萬(wàn) /㎡ 。

　　 也就是同一個(gè)板塊的兩塊相鄰地塊，不到一年的時(shí)間， 單平地價(jià)高出 1 . 1 8 萬(wàn) 。

　　 是因?yàn)檫@個(gè)塊地更好嗎？并不是， 因?yàn)楹ｊ谈?前海近 5 年唯一 三無(wú)純宅地 （無(wú)保障房配建、無(wú) 70/90 戶型、無(wú)售價(jià)限制）

　　 還有6月5日的科技園地塊， 10.87 萬(wàn) /㎡ ， 深圳 新的 單價(jià)地王 。 記住這個(gè)數(shù)字。

　　 因?yàn)榫驮谶@個(gè)距地王七百八米，科技園唯一在售新房卓越 縵悅 項(xiàng)目，目前成交均價(jià)在10.8萬(wàn)。

　　 也就是地價(jià)＝房?jī)r(jià)？！

　　 我們普通人最大的特點(diǎn)就是凡是都想要問(wèn)個(gè)為什么？憑什么？

　　 我們干房地產(chǎn)這么多年，也算是見過(guò)些世面，也是第一次遇見這種情況，兩塊地緊挨著，過(guò)了10個(gè)月， 單平地價(jià) 一個(gè)漲了 2.83 萬(wàn) ， 一個(gè)漲了1.18萬(wàn)，一個(gè)直接地價(jià)干成了房?jī)r(jià)。

　　 用地價(jià)拉房?jī)r(jià)，用面粉貴所以面包貴去引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，這是土拍慣常套路。

　　 但像深圳這樣，這么直白，這么熱烈的方式，說(shuō)實(shí)話，我是第一次見。

　　 當(dāng)然很多人說(shuō)，地價(jià)漲了算了什么？要房?jī)r(jià)漲啊？

　　 以科技園地王旁邊的卓越縵悅項(xiàng)目為例， 2024-12-21卓越 拿地開發(fā)，備案均價(jià) 11.41 萬(wàn) /㎡， 25年開始銷售，從最開始的 8.7萬(wàn) 起 ，到2026年6月目前在售成交均價(jià) 10.6 萬(wàn) /㎡ 左右 ，而且賣的很硬氣。

　　 原因就是，你看隔壁地王啊，隔壁的地價(jià)比我房?jī)r(jià)都貴啊。按照他的地價(jià)邏輯，它開出來(lái)不得賣20萬(wàn)一平啊，我才10萬(wàn)啊！

　　 所以你說(shuō)房?jī)r(jià)漲沒(méi)漲呢？如果你一定要說(shuō)，就算地王賣20萬(wàn)，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲，我還等著周邊的二手房?jī)r(jià)繼續(xù)跌吶！

　　 那你先問(wèn)問(wèn)地王周邊的二手房的業(yè)主的同意不？

　　 科技園地王一出周邊二手房什么反應(yīng)？當(dāng)晚浪琴半島 的 掛牌價(jià)直接跳到16.8萬(wàn)。

　　 你可以說(shuō)他們知心妄想，你可以說(shuō)他們有可能搬起石頭砸自己的腳，但你不得不承認(rèn)， 房?jī)r(jià)總不能比地價(jià)便宜吧。

　　 至少科技園的房?jī)r(jià)不會(huì)跌了吧。

　　 這就好比有一個(gè)無(wú)形的大手劃了一條線，科技園的地價(jià)10.8萬(wàn)，其它的你們看著辦吧。

　　 我們不是一直都在問(wèn)， 房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌啊，房?jī)r(jià)到底跌到底了嗎？這就是答案 。

　　 我們不能說(shuō)全國(guó)的房?jī)r(jià)都回調(diào)到位了。

　　 至少深圳，深圳的福田、南山、寶中跌到位了。

　　 那你說(shuō)別的區(qū)域呢？

　　 我們以龍華為例，6月龍華賣的爆火的項(xiàng)目是誰(shuí)呢？ 中海云頌玖章

　　 其備案均價(jià) 80000 元 /㎡ ， 折后均價(jià)約 7.3 萬(wàn) /㎡ ， 總價(jià) 710 萬(wàn) - 1160 萬(wàn) 。

　　 2026.6.6首開206 套 ， 400 + 組驗(yàn)資客戶到場(chǎng) ， 開盤當(dāng)日成交 172 套，截至 6 月 25 日網(wǎng)簽 198套 ，僅剩 8 套低樓層尾貨 。

　　 2026.6.2 6 第二批次加推 去化約80% ， 目前項(xiàng)目 項(xiàng)目整體（首開+加推）綜合 備案比例 96.12% 。 當(dāng)然你會(huì)說(shuō)， 并沒(méi)有100%啊？

　　 先看下面這個(gè)圖片，這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是距離梅林關(guān)近距離近，不是龍華核心區(qū)項(xiàng)目，屬于福田改善外溢項(xiàng)目。

　　 他的主要客群是在福田想要1000萬(wàn)住大四房，想要700萬(wàn)住大三房的改善，因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)段，在福田買不到房子。

　　 這個(gè)項(xiàng)目如果放在25年是賣不到這個(gè)價(jià)格和當(dāng)下的熱銷。

　　 而距離它最近的 占據(jù)北站核心區(qū)的中洲項(xiàng)目 ，因中海開出7.3的價(jià)格瞬間有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　 中洲自己也沒(méi)想到吧，從24年一期賣到26年的三期， 賣到最后居然賣出了價(jià)格優(yōu)勢(shì)？

　　 由于中海的熱銷，現(xiàn)在的中洲在價(jià)格優(yōu)勢(shì)的刺激下，銷量直接翻倍，已經(jīng)成為深圳6月銷量第一的樓盤。

　　 另一個(gè)隔壁項(xiàng)目 中建鵬程云著，直接售罄了，樣板區(qū)直接鎖門了！ 。因?yàn)樵谥泻](méi)有開出7.3萬(wàn)價(jià)格之前，中建5萬(wàn)單價(jià)作為福田外溢項(xiàng)目，大家對(duì)它的說(shuō)法是有點(diǎn)貴。

　　 貴或者不貴，真的是比較出來(lái)的。

　　 這就是當(dāng)下的深圳樓市。

　　 地價(jià)開始跳漲模式。

　　 而地價(jià)就像一塊丟進(jìn)平靜湖面的大石頭，漣漪已經(jīng)開始一圈一圈的向外擴(kuò)散，傳導(dǎo)的鏈條已經(jīng)開始了。

　　 很多項(xiàng)目開啟了快速去化模式。

　　 比如媽灣觀山海，只剩下 138 平米的，總價(jià)段直接 1200萬(wàn)+ 。

　　 比如赤灣天健項(xiàng)目只剩 139㎡ 的，總價(jià)段 1000+ 起。

　　 比如南山科技園翰熙項(xiàng)目，大戶型 138-143 剩下 14 套，小戶型 108-113 共剩下 5套 。

　　 寶中中鐵項(xiàng)目 9萬(wàn)左右 ，因?qū)氈?樓面價(jià)8.79萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)15萬(wàn)+， 它也瞬間便宜，基本賣完了。

　　 還有觀潮府，首批 222套房源 ， 均價(jià)14.2萬(wàn)/平方米 ， 整體去化率高達(dá)95% 。 二批次 房源 ，198-257平方米 ， 總價(jià) 3200 萬(wàn)起 ， 官方口徑顯示 基本 售罄。

　　 比如， 6 月 10 日 科技園 中海云啟源境 最后一批加推，均價(jià) 10.5 萬(wàn) /㎡ ， 目前僅剩 低樓層 少量 房源 。

　　 比如， 6 月持續(xù)順銷 的前海桂灣 深鐵?凱旋府 ， 均價(jià) 9.2 萬(wàn) /㎡ ， 目前小戶型基本售罄， 僅剩高樓層大戶型少量存貨 。

　　 還有一些頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，也基本上開一次上一次熱銷的情況。

　　 比如 6 月順銷加推南山后海招商璽（后海總部基地）188/237/247㎡， 單價(jià) 18-22 萬(wàn) /㎡，總價(jià) 3400 萬(wàn)起， 一批次 售罄，二批次去化約 75% 。

　　 比如， 6月首開 的 中海安緹雅苑（深超總） ， 220-290㎡ ， 72 套 ， 成交單價(jià) 16-25 萬(wàn) /㎡，總價(jià) 3500 萬(wàn)起 ， 基本售罄。

　　 比如， 6 月上旬開盤 ， 深圳灣 1 號(hào)?瑞公館 ， 150-220㎡大平層 ， 單價(jià) 13-18 萬(wàn) /㎡，總價(jià) 2000 萬(wàn)起 ， 當(dāng)期基本售罄。

　　 有人會(huì)質(zhì)疑，地價(jià)跳漲這個(gè)現(xiàn)象能不能持續(xù)呢？

　　 別的你可以不相信，但是 當(dāng)一個(gè)東西是壟斷，它就擁有了絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。

　　 更何況它是深圳！

　　 更何況它如此直白！

　　 地塊挨著地塊拍，這操作已經(jīng)不是明牌，而是明確說(shuō)了吧！

　　 深圳今年釋放的6塊地全部都是高溢價(jià)破前高跳漲成交的，那么接下來(lái)深圳如果再釋放地塊也一定是這個(gè)策略。

　　 所以能不能持續(xù)你不需要操心了。

　　 你需要操心的是你怎么辦？

　　 首先，當(dāng)下中國(guó)確實(shí)是80%的資產(chǎn)都在下行都在縮水，但深圳房子一定是這80%資產(chǎn)里面，如果要止跌一定是最先止跌的，如果要上漲也一定是最先上漲的。

　　 這是深圳的當(dāng)下。

　　 其次，深圳是中國(guó)AI硬科技產(chǎn)業(yè)TOP3， 城運(yùn)國(guó)運(yùn)加持 。

　　 四大一線基本面第一 。

　　 深圳GDP增速位列四大一線第一 。

　　 人口總量2163萬(wàn)，人口增長(zhǎng)率高達(dá)9.76% ， 沒(méi)有北上廣老齡化問(wèn)題 。

　　 出口占全國(guó)十分之一，增速12.5%排名全國(guó)第一 。

　　 比亞迪、華為、大疆等明星產(chǎn)業(yè)抓住每一次風(fēng)口，城市發(fā)展動(dòng)能十足。

　　 這是它的未來(lái)。

　　 第三、從樓市基本面看，深圳是中國(guó)供需、人地最緊張的城市。

　　 深圳常住人口超2000萬(wàn)，商品住宅僅200萬(wàn)套，商品房持有率僅10%，算上各類住宅人均居住面積僅23㎡，人口持續(xù)流入疊加人均住房面積極低，住房需求 長(zhǎng)期供不應(yīng)求 。

　　 還有 2026年 深圳樓市成交持續(xù)升溫， 5月深圳一手、二手成交 量增幅 均為北上廣深第一 。

　　 6月新開四個(gè)新盤全部日光售罄， 外地人進(jìn)場(chǎng)抄底速度加快 。

　　 最重要的是深圳是北上深， 唯一 核心區(qū)已經(jīng)解除 “ 限購(gòu) ” 的一線城市 ， 首付 比例低至15%，房貸利率處于歷史 最低值 ，同樣預(yù)算 首付 月供 減半， 可以說(shuō)是有史以來(lái)一線城市 鼓勵(lì) 普通人買房最大尺度 ， 錯(cuò)過(guò)就 真的 要再等下一個(gè)周期。

　　 面對(duì) 6月深圳土拍市場(chǎng)的“明示”操作，結(jié)合自己的財(cái)力，有財(cái)力的一定是“秒跟”的。

　　 畢竟對(duì)于廣大的二三四線富裕家庭， 深圳核心區(qū)的房子一定是國(guó)內(nèi)老百姓 最穩(wěn)妥的財(cái)富容器 。 對(duì)比其他城市，深圳核心資產(chǎn)的保值增值能力經(jīng)過(guò)多輪周期驗(yàn)證， 完全超預(yù)期 對(duì)抗貨幣貶值。

　　 特別是當(dāng)下，一定程度上， 買深圳就是買國(guó)運(yùn) 。 深圳 是 比肩 紐約、 倫敦 等 全球一線城市 的 ， 是 全球性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 。

　　 更重要的是，目前業(yè)內(nèi) 共識(shí) 是 ，深圳 房?jī)r(jià) 已經(jīng)站在新一輪 上漲 起點(diǎn)，市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，目前仍有不少高性價(jià)比項(xiàng)目和開發(fā)商優(yōu)惠、清退房源可以選擇， 尤其是 現(xiàn)在入場(chǎng) 福田、南山、寶中、龍華核心 仍能買到低估的優(yōu)質(zhì) 房源 ，錯(cuò)過(guò)后續(xù)成本將大幅提升。

　　 同步三個(gè)消息——

　　 1、今晚7:00我們邀請(qǐng) 重磅神秘嘉賓 蒞臨閉門直播間。

　　 主講“ 面對(duì)6、7月大局變，國(guó)內(nèi)與全球資產(chǎn)合規(guī)配置頂級(jí)思路 ”

　　 神秘嘉賓+賺錢痛點(diǎn)，價(jià)值拉滿，必聽，錯(cuò)過(guò)后悔！

　　 2、下周末（也就是7月11-12日）米宅將發(fā)深圳城市考察團(tuán)。

　　 3、米宅7月同步開啟 上海、香港、杭州 等城市考場(chǎng)團(tuán)，每一個(gè)城市的邏輯都不一樣。

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