在中國“硅谷”中關(guān)村的核心地帶，一座總商業(yè)體量12萬平方米的大型城市更新項(xiàng)目——中關(guān)村ART PARK大融城，于2025年5月、12月分階段開業(yè)。項(xiàng)目前身是開業(yè)近20年的中關(guān)村廣場，如今以“獨(dú)棟盒子+主題街區(qū)+城市公園”的全新形態(tài)全面亮相，成為北京首座大型POD項(xiàng)目、四環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城市更新商業(yè)體。

西區(qū)2025年5月開業(yè)以來人氣爆棚，大眾點(diǎn)評(píng)持續(xù)霸榜海淀區(qū)購物中心熱門榜首位。12月東區(qū)正式開業(yè)后三日客流突破50萬人次，登頂大眾點(diǎn)評(píng)商場熱門榜海淀TOP1、北京TOP2，以及抖音直播北京團(tuán)購榜第一、全國百貨商超榜第三，場內(nèi)更誕生了alexanderwang、3.1 Phillip Lim、NBA ATELIER等21家全國銷售冠軍、29家北京銷冠及8家華北銷冠品牌。項(xiàng)目匯聚300+全新品牌，引入百余家首店和特色門店，整體出租率高達(dá)99%，讓這個(gè)承載城市記憶的老商圈重新煥發(fā)新生。

中關(guān)村ART PARK大融城鳥瞰圖 ?網(wǎng)絡(luò)

在競爭激烈、增長放緩的北京商業(yè)市場，這樣的成績已經(jīng)足以被稱為現(xiàn)象級(jí)。項(xiàng)目也因此獲得第四屆“北京城市更新最佳實(shí)踐”獎(jiǎng)項(xiàng)，成為近年來北京最受關(guān)注的城市更新案例之一。

但如果把時(shí)間撥回兩年前，幾乎沒有人會(huì)把這些成績與這里聯(lián)系在一起。在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，這是一塊典型的存量資產(chǎn)難題，甚至被認(rèn)為是“很難再被激活”的項(xiàng)目。

科技高地，為何困在商業(yè)低谷？

中關(guān)村西區(qū)——方圓3公里內(nèi)集聚清華、北大等頂尖學(xué)府，駐扎著字節(jié)跳動(dòng)、微軟等頭部科技企業(yè)，擁有超過30萬高知辦公人群。這里每平方米GDP產(chǎn)出在全國數(shù)一數(shù)二，但商業(yè)配套卻長期滯后。更嚴(yán)重的是，碎片化的公共空間、斷裂的城市慢行系統(tǒng)，讓這個(gè)區(qū)域陷入了“人才來了，消費(fèi)走了”的困境——下班后，科技精英們涌向三里屯、國貿(mào)甚至西單，中關(guān)村的夜晚安靜而空曠。

中關(guān)村ART PARK大融城區(qū)位圖 ?網(wǎng)絡(luò)

RET睿意德作為該項(xiàng)目的名品招商代理，深度見證了中關(guān)村大融城從前期定位到品牌引入的全過程。并協(xié)助業(yè)主方光大安石成功扭轉(zhuǎn)了區(qū)域長期存在的多重矛盾：

• 產(chǎn)業(yè)高度與商業(yè)密度的不匹配——科技產(chǎn)業(yè)的能級(jí)遠(yuǎn)超過商業(yè)配套的承載力，30萬高知人群的消費(fèi)力長期外溢至其他商圈。

• 創(chuàng)新速度與更新速度的斷層——當(dāng)周邊的科技企業(yè)在以月為單位迭代產(chǎn)品時(shí)，商業(yè)空間的面貌卻停留在二十年前。

• 客群躍遷與空間老化的錯(cuò)位——從電子城商戶到創(chuàng)業(yè)者再到高精尖科技人才，消費(fèi)需求已從“買得到”升級(jí)為“買得好”，但空間仍停留在傳統(tǒng)零售時(shí)代。

三重矛盾疊加，構(gòu)成一個(gè)核心命題：在“產(chǎn)強(qiáng)商弱”的區(qū)域，如何讓存量商業(yè)重新生長？

中關(guān)村大融城的回答，是一場關(guān)于空間邏輯、品牌邏輯和運(yùn)營邏輯的全面重構(gòu)。

當(dāng)商業(yè)把土地讓給公園，價(jià)值反而開始增長

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)根深蒂固的信仰：土地利用率最大化。地上建高樓、地下做商業(yè)、綠地被視為“浪費(fèi)面積”。但中關(guān)村大融城跳出了這一邏輯——它將地面還給綠地，把商業(yè)空間向地下和屋頂延伸，讓公園成為商業(yè)的載體而非附屬。

這一策略的學(xué)理基礎(chǔ)是POD（Park-Oriented Development，公園導(dǎo)向型開發(fā)）。對(duì)于一個(gè)人才密度極高但公共空間極度匱乏的區(qū)域，POD不是“錦上添花”的設(shè)計(jì)選擇，而是“雪中送炭”的功能必需。

項(xiàng)目最引人注目的決策，是在寸土寸金的中關(guān)村核心區(qū)劃出2萬平方米做城市屋頂公園。這2萬平方米不是簡單的綠化——而是通過綠地系統(tǒng)串聯(lián)周邊辦公樓、商場和地鐵站，讓綠色生態(tài)之路成為行人日常通勤的必經(jīng)之路；中關(guān)村大融城設(shè)計(jì)了四季成景的植被體系和生態(tài)環(huán)境節(jié)點(diǎn)，讓“逛公園”成為“逛商場”的自然延伸；更重要的是，它將綠樹成蔭的生態(tài)景觀與購物場景深度融合，消費(fèi)者可以在室外就餐、在公園里社交——這是傳統(tǒng)盒子商業(yè)永遠(yuǎn)無法提供的體驗(yàn)。

中關(guān)村ART PARK西區(qū)下沉廣場，將屋頂公園、商業(yè)街區(qū)與地下空間自然串聯(lián)，成為項(xiàng)目最具人氣的公共活動(dòng)場所之一 ?網(wǎng)絡(luò)

其中的點(diǎn)睛之筆是“三首層”空間創(chuàng)新。項(xiàng)目通過五大下沉廣場將地下空間地面化，陽光透過下沉庭院和玻璃天窗照入地下，讓地下商業(yè)面積獲得了與地面商業(yè)幾乎無差別的自然采光。地面層通過退臺(tái)商業(yè)與連廊連通，屋面公園九個(gè)獨(dú)棟餐飲與其他商業(yè)形成獨(dú)立空間——三個(gè)層級(jí)、三個(gè)首層、三種體驗(yàn)。

法國社會(huì)學(xué)家列斐伏爾在《空間的生產(chǎn)》中提出，空間不是中性的容器，而是社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物。中關(guān)村大融城的三首層設(shè)計(jì)，正是對(duì)這一理論的實(shí)踐回應(yīng)：它不是被動(dòng)地“提供空間”，而是主動(dòng)“生產(chǎn)空間”——讓同一物理空間在不同高度生長出不同的社交場景。當(dāng)商業(yè)體學(xué)會(huì)把地面還給綠地，它得到的不是面積的損失，而是價(jià)值的重構(gòu)。

超越“推倒重來”，深耕“在地記憶”

在城市更新的浪潮中，“推倒重來”是最常見的操作方式：舊建筑拆除，新建筑拔地而起，用嶄新的面貌迎接市場。但中關(guān)村大融城選擇了一條更艱難也更具價(jià)值的路——保留、轉(zhuǎn)譯、再生。

項(xiàng)目最大限度保留了中關(guān)村的在地文化符號(hào)：標(biāo)志性的DNA雙螺旋雕塑得以留存，百年古樹與古廟成為下沉廣場命名的源頭，御道和關(guān)帝廟的歷史元素被轉(zhuǎn)化為文化IP。這些不可復(fù)制的在地元素，構(gòu)成了項(xiàng)目獨(dú)特的底色——也正是場所精神得以生長的土壤。

中關(guān)村ART PARK東區(qū)關(guān)帝廟下沉廣場 ?網(wǎng)絡(luò)

場所精神不是憑空產(chǎn)生的。它不源于對(duì)歷史形式的簡單復(fù)制，而是來自特定地點(diǎn)的歷史積淀、集體記憶與使用者之間持續(xù)互動(dòng)所形成的情感聯(lián)結(jié)。中關(guān)村大融城的做法，正是以真實(shí)的在地線索“喚醒”記憶。城市更新的本質(zhì)，不是讓城市變得嶄新，而是讓它在延續(xù)記憶的同時(shí)，生長出新的可能性。

在消費(fèi)高度同質(zhì)化的今天，“在地性”正成為商業(yè)項(xiàng)目最核心的競爭力——因?yàn)橹挥兴菬o法復(fù)制的。一個(gè)購物中心可以復(fù)制另一個(gè)購物中心的業(yè)態(tài)和品牌，卻無法復(fù)制另一地的歷史、記憶與情感。中關(guān)村大融城正是憑借對(duì)在地性的深度踐行，贏得了眾多品牌的認(rèn)同與青睞，為項(xiàng)目的成功招商奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

招商的終點(diǎn)，是培育生態(tài)

空間革命解決了“容器”的問題，但“內(nèi)容”——也就是品牌與業(yè)態(tài)——才是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。中關(guān)村大融城在品牌策略上面臨的核心挑戰(zhàn)是：如何為一個(gè)以科技人才和高校師生為主力客群的區(qū)域，匹配既國際化又有文化認(rèn)同感的商業(yè)內(nèi)容？

RET睿意德提出的思路是“生態(tài)化招商”——傳統(tǒng)招商邏輯是“引進(jìn)來”，把知名品牌搬進(jìn)來，用首店數(shù)量做指標(biāo)。但對(duì)于經(jīng)歷城市更新的項(xiàng)目，真正需要的是“造出來”——為這片獨(dú)特的土壤量身定制商業(yè)內(nèi)容，讓品牌與空間、與客群、與在地文化產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。這一理念指導(dǎo)下的招商實(shí)踐，呈現(xiàn)出三個(gè)鮮明特征。

從國際設(shè)計(jì)師品牌到生活方式品牌，多元業(yè)態(tài)在同一街區(qū)形成聚集效應(yīng) ?網(wǎng)絡(luò)

• 特征一：戰(zhàn)略性首店矩陣

  項(xiàng)目引入百余家首店，涵蓋北京首店、海淀首店、京西首店等多個(gè)層級(jí)。Olé精品超市攜超千款進(jìn)口商品入駐，補(bǔ)足區(qū)域高端生活配套短板；Shake Shack海淀首店精準(zhǔn)匹配年輕科技人群的社交餐飲需求。但首店的選擇不是追求“名氣最大”，而是追求“匹配度最高”——每個(gè)首店都是為這個(gè)空間的獨(dú)特土壤而定制。

• 特征二：圈層化業(yè)態(tài)組合

  項(xiàng)目將300+品牌歸納為五大優(yōu)勢業(yè)態(tài)：國際潮流、社交餐飲、生活方式、融食薈、精品超市。這不是簡單的品類劃分，而是基于客群圈層的需求洞察。業(yè)態(tài)既各自獨(dú)立、又相互引流，構(gòu)成完整的消費(fèi)生態(tài)閉環(huán)。

• 特征三：商戶共創(chuàng)的運(yùn)營機(jī)制

  中關(guān)村大融城沒有采用傳統(tǒng)的“房東-租客”模式，而是通過定向補(bǔ)貼、直播引流、聯(lián)名營銷等方式與品牌共創(chuàng)共建。項(xiàng)目還依托公園式空間優(yōu)勢，為商戶提供綠植外擺區(qū)、就餐等差異化賦能。這種“生態(tài)化協(xié)同經(jīng)營”，正是RET睿意德在招商顧問工作中重點(diǎn)推動(dòng)的方向——商業(yè)體與品牌的關(guān)系，正在從“租賃交易”進(jìn)化為“價(jià)值共生”。

比商業(yè)爆火更重要的，是區(qū)域活力的回歸

早在擔(dān)任海淀區(qū)商務(wù)局商業(yè)發(fā)展顧問期間，RET睿意德就在《海淀區(qū)商業(yè)活力提升白皮書》中提出過一個(gè)核心判斷：海淀商業(yè)的問題并不在消費(fèi)能力不足，而在于缺少能夠承接高品質(zhì)消費(fèi)需求的集中商業(yè)平臺(tái)。要提升區(qū)域商業(yè)活力，關(guān)鍵不只是增加商業(yè)面積，而是通過具有規(guī)模效應(yīng)和品牌聚合能力的商業(yè)載體，推動(dòng)消費(fèi)層級(jí)與品牌豐富度的整體躍升。

從研究建議到項(xiàng)目落地，中關(guān)村大融城Park成為這一判斷的重要實(shí)踐樣本。更有意思的是，這個(gè)項(xiàng)目的前身——中關(guān)村廣場，其早期顧問及招商工作同樣由RET睿意德團(tuán)隊(duì)參與。某種意義上，這是一次跨越周期的接力，也是一次關(guān)于區(qū)域商業(yè)進(jìn)化的長期觀察。

中關(guān)村ART PARK大融城以通透的玻璃穹頂與立體動(dòng)線重構(gòu)空間體驗(yàn)，讓地下商業(yè)擺脫傳統(tǒng)封閉感，成為連接人流與生活場景的公共空間 ?網(wǎng)絡(luò)

大融城Park開業(yè)亮眼數(shù)據(jù)的價(jià)值，并不止于一次成功的開業(yè)事件，更重要的是它折射出區(qū)域商業(yè)發(fā)展邏輯的變化，并在三個(gè)層面釋放出更深遠(yuǎn)的意義：

• 消費(fèi)回流的開啟。項(xiàng)目覆蓋范圍內(nèi)40萬高校群體與30萬辦公人群長期存在消費(fèi)外溢現(xiàn)象。大融城的入市正在改變這一格局——“科技精英下班去三里屯”的趨勢開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

• 區(qū)域激活的示范。作為海淀區(qū)體量最大的城市更新項(xiàng)目，大融城的開業(yè)帶動(dòng)了周邊商業(yè)的整體升級(jí)，形成輻射海淀北部的活力時(shí)尚新地標(biāo)效應(yīng)。

• 模式的可復(fù)制性。中關(guān)村大融城所探索的“POD公園式商業(yè)+城市更新”模式，被納入《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃》四級(jí)商業(yè)體系，正在為北京乃至全國的“產(chǎn)強(qiáng)商弱”區(qū)域提供可參照的系統(tǒng)方法論。

結(jié)語

從更長的文明尺度來看，偉大的城市從來不是那些不斷建設(shè)新地標(biāo)的城市，而是那些能夠讓不同時(shí)代的人持續(xù)產(chǎn)生歸屬感的城市。古羅馬如此，京都如此，巴黎如此。它們真正延續(xù)下來的，并不是某棟建筑，而是一種不斷更新卻從未中斷的生活秩序。

所以，真正的城市更新并不是讓城市變得更“新”，而是讓城市重新獲得生長能力。因?yàn)橐蛔鞘凶钫滟F的財(cái)富，從來不是鋼筋、水泥和土地，而是那些在漫長時(shí)間中被積累下來的記憶、關(guān)系與生活方式。當(dāng)這些東西被重新激活時(shí)，舊空間便不再只是被更新，而是在時(shí)間之中完成了一次新的誕生。

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