最近咖姐在后臺收到一條留言：

"聽說騰訊搬去大鏟灣以后，科技園的房價跌了，是真的嗎？"

這個問題挺有意思的。

一方面，大廠搬遷牽動著城市產業版圖的重構；另一方面，它也是一個非常典型的案例——房子的價值，到底靠什么來支撐？

今天咖姐試著把這個話題掰開聊一聊。

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先說結論：騰訊從科技園搬去大鏟灣，確實對原址周邊的房價和租金產生了影響。

先梳理一下時間線。

2025年10月，騰訊魔方工作室群作為首批搬遷部門，正式入駐大鏟灣企鵝島云海大廈。

隨后，光子工作室群、IEG Global、發行線等陸續搬遷。

到2026年6月，騰訊已有約1.4萬名員工在企鵝島辦公，預計6月底將達到2.8萬人。

未來，這個填海造陸形成的半島上，可容納超過8萬人辦公。

大鏟灣（圖源：深圳商報）

而他們離開的原址——科興科學園，曾經是騰訊游戲的大本營，集聚了數十家上市公司，據說僅騰訊一家就貢獻了園區約40%的租金收入，每年租金超10億元。

數萬人從同一點搬走，經濟和人口密度的變化，必然傳導到周邊房地產市場。

這種傳導，主要體現在三個方面。

一是寫字樓租金下滑。

媒體報道，科興的寫字樓租金，從高峰期每平米100元以上降至65-80元起步。

其中第一梯隊的寫字樓，高峰期單價沖到170-180元，而如今也只在100元徘徊。

二是周邊住宅租金回落。

以大沖為例，根據租戶網上爆料，大沖新城花園50平米一室一廳的月租，已經從前兩年的6000-6500元跌到5000元出頭。

三是商業生態重塑。

騰訊搬離后，科興樓下原本靠騰訊員工養活的精品咖啡店從25元降到15元，商務簡餐從60元降到20多元。

"幾萬人搬家，打下一個商圈的價格"，這事真實地發生了。

但這里需要客觀說一句：科興周邊住宅租金的下跌，并不完全是騰訊搬遷導致的。

過去兩年深圳全市住宅租金都在承壓。

根據深圳中原研究中心監測顯示，5月全市住宅租金為70.0元/平·月，環比下滑0.3%。

并且從2023年7月開始整體振蕩下行，直至2025年底才有所止跌。

市場下行期，部分房源由售轉租增加了供給，疊加互聯網行業整體收縮減少了高收入租客基數，租金下行是大趨勢。

騰訊搬遷是加速了這一過程，但不是唯一原因。

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更有意思的地方來了：

騰訊搬去大鏟灣的消息已經傳了幾年，那大鏟灣周邊的房價最近幾年跌幅會更小嗎？

答案竟然也是：沒有。

碧海片區——距離企鵝島最近的居住板塊。

2022年高峰期二手房掛牌均價曾突破10萬元/㎡，開發商鋪天蓋地的"騰訊概念"宣傳，吸引了大批買家涌入。

截止6月初，碧海片區業主掛盤均價僅在7.2萬元/㎡。

以碧海富通城為例，一套85㎡的兩居室，在2019-2022年期間，成交價曾高達720萬，今年4月有成交總價已經在450萬左右，降幅接近腰斬。

過去幾年深圳各片區普遍經歷了價格回調，但回調幅度差異很大。

2021-2022年，碧海因為"騰訊概念"被市場熱炒，價格上漲幅度超過了其當時的實際配套水平（地鐵15號線預計2028年才通車，片區商業配套當時尚未成熟）。

當全市市場回調，前期漲幅最大的板塊，補跌壓力自然也更大。

所以更準確的說法不是"騰訊概念沒用"，而是"騰訊概念在上漲周期中被過度炒作，導致其溢價超出了合理范圍，市場回調時這部分溢價被優先擠出"。

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但話說回來，如果你只看碧海"跌了"就否定騰訊搬遷的價值，那可能錯過了另一面的故事。

事實上，員工大規模入駐企鵝島之后，碧海灣正在發生一些微妙的變化。

據市場一線信息，隨著騰訊員工陸續上島辦公，碧海灣周邊已經開始出現騰訊員工看房的身影。尤其是今年6月，2.8萬人入駐后，片區租賃和二手房的咨詢量有明顯增加。

邏輯很好理解：

對于這批搬到企鵝島的員工來說，他們面臨的居住選擇無非三種——住公司宿舍、留在科技園周邊、搬到大鏟灣附近。

住公司宿舍要搖號，4000多套房源面對數萬員工，覆蓋率其實很低。留在科技園周邊單程通勤從企鵝島到科技園要一個小時以上，每天來回兩個多小時，時間成本太高。

算來算去，碧海灣成了最自然的選擇。雖然目前通勤仍要依賴接駁班車，但距離近是硬道理——從碧海到企鵝島開車不到10分鐘，比從科技園通勤節省了一個小時。

更重要的是價格。

目前碧海片區的二手房價，相比高峰期已經大幅回落。同等面積的房源，碧海的價格可能只有科技園周邊的一半左右。

對于騰訊的年輕員工來說，這恰恰是一個"買得起"的價位。

月薪2-3萬的騰訊員工，在科技園周邊買一套像樣的房子動輒800萬起步，但在碧海，400-500萬就能找到不錯的三房。

當價格跌出安全墊，購買力自然會被吸引過來。

新房方面，周邊在售目前有碧海玖號花園、京地海樾府、越秀潮樾府。

其中京地海樾府，碧海灣站地鐵上蓋，55㎡小戶型2房，總價400萬即可上車。

想買大戶型的可以考慮碧海玖號花園，容積率僅2.2，112-122㎡純改善四房，折后均價7.2萬元/㎡。

碧海玖號花園

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所以短期看，碧海在承受"概念溢價被擠出"的陣痛；中期看，真實的人口導入效應正在逐步顯現。

科興周邊的租金下跌和碧海的價格回調，本質上是同一個硬幣的兩面——騰訊的員工從一邊搬到另一邊，購買力和居住需求也隨之發生了轉移。

這種轉移不會在一夜之間完成，通勤配套（地鐵15號線）要等到2028年，片區商業配套的完善也需要時間，但需求的基本面已經在發生變化了。

這也就引出了一個有意思的問題：碧海灣會成為深圳最先復蘇的片區之一嗎？

首先騰訊的入駐規模持續擴大。

目前2.8萬人，未來規劃8萬人，每多一個人上島，就意味著多一份周邊居住需求，這個趨勢在未來2-3年只會加強，不會減弱。

其次整體市場環境配合，可能是最關鍵的變量。

如果全市大盤繼續承壓，單個片區很難獨善其身，但如果市場整體企穩，碧海這種"前期跌得深、后期有人口導入"的板塊，反彈彈性往往更大。

同樣受這次人口影響的還有隔壁的寶中片區。

就在昨天，寶中片區又出現了新地王。

位于新安街道的A002-0113宗地，即市場所說的“寶中北街坊”地塊昨日出讓，吸引了華潤+招商、中海、保利發展、建發等4家房企參與競拍。

經過350+輪激烈競價，最終保利地產以105.1億拿下，成為深圳2026年首個百億地塊。該地塊溢價率達99.1%，8.8萬元/㎡的樓面價，也創下寶安區樓面單價新高。

寶中新地王誕生！保利拿下2026深圳首個百億地塊

而一年前的南街坊，也就是觀潮府，樓面價約5.96萬元/㎡，最終備案價就高達14.2萬元/㎡。

時隔一年不到，樓面價上漲2.8萬，大鏟灣周邊價值正在重估。

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回過頭來看整件事，騰訊搬遷對深圳樓市的影響其實是多層次的：

對科興周邊，短期陣痛明顯——寫字樓空置、商鋪關門、租金回落。這是物理搬遷的直接后果。

對碧海周邊，短期是"擠泡沫"，中期則是"人口導入的紅利"——這個過程正在發生，只是還需要時間兌現。

對全市來說，這是一次產業的重新布局。

大鏟灣從一個填海荒地變成8萬人的科技城，它所創造的新增居住需求，最終會在碧海、西鄉、坪洲甚至更遠的片區找到出口。

大廠效應不是沒用，而是它的作用分兩個階段釋放——

第一階段是"炒預期"，容易過度，價值會回撤；

第二階段是"兌現期"，人口真正來了，需求真實發生了，這才是大廠效應真正體現價值的時候。

碧海現在正處于從第一階段向第二階段的過渡期，這個過程會有波動，但方向是清晰的。