來源：市場資訊

文/上海進深 嚴明會

就在上海六批次土拍預告掛出的第二天，市場還在消化新增供地節奏時，保利的招標公告就來了。

6月23日，上海土地市場剛剛掛出六批次擬出讓宅地名單；6月24日，上海保利城市發展有限公司火速發布徐匯康健N06-38、N06-39地塊的招標公告：

N06-38 地塊（普通商品房）：總投資100億元，建安費8.43億元。

N06-39 地塊（餐飲旅館業用地）：總投資10億元，建安費2.93億元。

如果只看表面，這是一次常規招標前置動作。

但如果把時間線拉長，會發現這已經是保利在上海的固定打法。

徐匯長橋、長寧中山公園、青浦重固、松江洞涇……幾乎每一宗保利志在必得的地塊，在正式競價前，它的招標計劃就已經就位。

拿下地塊后，第二天就能公示總平圖。

三重“枷鎖”

這塊地的原址，是冠生園食品廠大白兔奶糖的誕生地。2014年工廠搬離后，這片土地在城市更新的浪潮中沉睡了十余年。

如今，它從工業遺存，轉入城市核心改善住宅的再開發階段。

情懷歸情懷，賬本歸賬本。

地塊于2026年4月30日調規，調整批復在6月18日才剛剛獲批。

原來的N06-03、N06-37地塊，被合并拆分成三個新地塊。

N06-38：三類住宅組團用地，Rr3，占地29248㎡，容積率2.2、限高80米，住宅計容建面64345.6㎡；

N06-39：商業服務業用地，C2；

N06-40：公共綠地，G1。

其中住宅約6.43萬㎡，占比72%；商業酒店約2.49萬㎡，占比28%。

住宅部分有望做洋房+高層，或者純小高層的組合。

想拿下這塊地，光有錢遠遠不夠，三大硬性門檻直接拉高了開發難度。

首先，配套的N06-39地塊需要自持酒店，全程長期運營，不能分割出售、不能隨意變更業態。

若以五星級酒店標準考量，意味著房企要在這塊地上長期沉淀資金，對現金流和后端招商運營能力構成嚴峻考驗。

其次，配建隱形成本不容小覷。地塊需配建3300㎡社區公共配套，涵蓋養老照料、幼兒托管等空間，建成后無償移交街道。這筆賬算下來，開發成本又抬高了一截。

再者，地塊緊鄰桂林公園城市綠地，建筑外立面、樓棟高度、綠化布局會受到風貌管控，開發商想在立面造型上做出極具辨識度的特色產品，空間有限。

自持酒店、無償配建、風貌限制這三重壓力之下，中小房企基本可以提前退場了。

也因此，它未必會拍出極為夸張的溢價，卻依然是徐匯今年最受關注的稀缺地塊之一。

光環之下

徐匯康健板塊素來以宜居、教育強區、配套成熟著稱。

這塊地位于徐匯內中環之間，北側是漕寶路，東側靠近桂林公園，周邊是非常成熟的康健、漕河涇生活圈。

幾個關鍵詞就足以勾勒出身段：

桂林公園正對面、12/15號線雙軌交匯、上師大附小/世外小學環伺、上海市第六人民醫院步行可達。

更關鍵的是，康健板塊的新房，已經斷供將近5年。

直線距離約1公里外，就是保利在上海的天字系首作“保利天悅”。

2020年入市時，憑借過硬的產品力和精準的改善定位，在康健板塊一戰成名，至今仍是區域二手房價的標桿之一。

而這次的N06地塊，稟賦比天悅還要能打：

區位更核心、自帶酒店商業能夠形成生活閉環、零距離桂林公園主城稀缺生態。

但這塊地并非毫無短板：

1、北側緊鄰漕寶路主干道，臨街樓棟會受車流噪音和揚塵影響，低樓層住戶的居住體驗不佳。

2、商住混合開發模式下，酒店帶來的外來人流車流，將直接削弱社區的純粹度和私密感，難以與純住宅小區比肩。

3、周邊老小區成片聚集，城市界面新舊混雜，沒有高端改善的沉浸感。加之桂林公園風貌管控嚴苛，建筑設計難免受限，想做出差異化極強的頂改產品是有難度的。

高地段稟賦與高開發難度、先天短板交織，讓這宗地成了一道既要拼實力、又考驗解題能力的難題。

銷售前三

2026年的保利發展，正在進入一種高頻拿地與高強度銷售并行的狀態。

二批次土拍，長寧中山公園斷供17年的內環宅地引發華潤+新長寧聯合體、金茂、保利三強爭霸，41輪競價后，保利以59.22億元拿下，樓面價約7.77萬元/平方米。

四批次土拍，保利更是連下兩城。

青浦重固底價摘地；經過27輪競價、17.2%溢價率拿下虹口歐陽路地塊。兩天之內，又砸進去19.71億元。

目前，這兩塊地的總平圖都已公示。

拿地猛，賣房也猛。

今年1-5月，保利發展在上海實現全口徑銷售額132.8億元，權益銷售額114.6億元，均排名第三，持續穩居市場頭部陣營。

全國層面，保利發展以1053億元的全口徑銷售額位居第一。

從長寧到虹口，從青浦到徐匯，保利2026年在上海的布局正在織成一張覆蓋面越來越廣的網。

而康健N06這塊承載著大白兔記憶、斷供五年的珍稀宅地，地塊本身條件過硬，但開發門檻也高，恰好撞上了最擅長啃硬骨頭的保利。